ALQUILAR UN PISO EN SALAMANCA 🔑

Hoy quiero darte las claves si has pensado alquilar un piso en Salamanca. Has heredado un piso o tienes una propiedad cerrada y piensas rentabilizarla en alquiler. En este artículo te intento ayudar dándote unos consejos básicos para que puedas aumentar la rentabilidad del mismo y aspectos que tienes en cuenta a la hora de alquilarlo.

1.- DECIDE TU MERCADO OBJETIVO DE ALQUILER 👩🏼‍🎓

Lo primero que debes tener en cuenta es a que mercado te vas a dirigir al alquilarlo. Dependiendo de un tipo de cliente u otro, podrás calcular la rentabilidad, la estacionalidad, la decoración que la vivienda necesita, etc

No cometas el error de abrir tu propiedad a todo el mundo. No tires balones fuera si no estás en la zona donde el cliente objetivo quiere vivir. En Salamanca, alquilando el piso a estudiantes, se obtiene una altísima rentabilidad (generalmente) pero no cometas el error de dirigirte a los estudiantes si tu piso está en el Camino de las Aguas (por ejemplo) Estarás lejos de todas las facultades y no se interesarán por tu vivienda o perderás la rentabilidad máxima de la vivienda que obtendrías si la destinas a otro público.

Por lo tanto, mi consejo es que te decidas a un público concreto dependiendo de la zona donde se encuentre la vivienda. Si está cerca del Campus Miguel de Unamuno, Plaza del Oeste o centro, destínalo a estudiantes porque conseguirás más rentabilidad. Si está fuera de estas zonas, dedícalo a trabajadores o familias porque será difícil que alquiles a estudiantes.

2.- ¿AMUEBLO O ARREGLO EL PISO PARA ALQUILARLO? 🛌

Has definido tu público. Es el momento de decidir qué hacemos con la vivienda. En muchas ocasiones me encuentro con propietarios que me hacen la siguiente afirmación al sugerirles que cambiaran alguna cosa «da igual, es para alquilar» yo creo que cometen un error, porque no presentar y entregar bien las viviendas, hará que obtengan menos rentabilidad en el alquiler de las mismas y durante los contratos les traerá más quebraderos de cabeza (inquilinos llamando constantemente o no teniendo cuidado con el inmueble y devolviéndolo mucho peor de lo que lo recibieron)

Por tanto yo recomiendo que los pisos se entreguen lo mejor posible. Cuanto mejor se presente un piso, más dinero se va a obtener por su alquiler y menos problemas para el propietario.

Si vas a destinar la vivienda a estudiantes, es imprescindible que la vivienda esté amueblada y preparada con todo lo que van a necesitar durante su estancia (es difícil que se pongan de acuerdo para comprar menaje, una plancha o vajilla, por ejemplo, si cuentan que su estancia es muy temporal)

AMUEBLAR PARA ALQUILAR A ESTUDIANTES EN SALAMANCA

Más que una reforma de una vivienda a los estudiantes les llama la atención los muebles en buen estado, minimalistas y con líneas modernas, las tv grandes y las camas grandes. Tenemos suerte. los muebles que les gustan…¡son los más baratos! Por unos 1.500€, tendremos completamente amueblada la vivienda.

Te recomiendo que todos los dormitorios tengan los mismos servicios (mesa escritorio, armario y… a ser posible, que todos tengan el mismo tamaño de cama!) Los estudiantes odian las camas de 0,90! y más si algunos otros compañeros tienen camas de 1,35. Por lo tanto, si en todos los dormitorios no te entra una cama de 0,90, ponle mínimo de 1,05 o 1,20.

Todo tipo de menaje y servicios, lavavajillas a poder ser, cafetera, tostadora… Esos detalles también inclinarán la balanza para que se decidan para alquilar tu vivienda.

AMUEBLAR PARA ALQUILAR A FAMILIAS EN SALAMANCA

Si vas a alquilar a una familia y necesitas amueblar la casa, primero piensa… ¿lo necesito? Hay mucha demanda de alquiler de familias que prefieren la vivienda sin amueblar y acoplar sus propios muebles según sus necesidades. Además existe carencia de este tipo de viviendas en Salamanca, así que quizás, plantéate mejor, al menos de momento, vaciar la vivienda con los viejos muebles y ofrecerla sin amueblar.

En caso de que tengas muebles, ten en cuenta que si alquilas a larga duración que probablemente te intenten negociar sustituir alguno o arreglarlo. Te recomiendo en este caso que si te da la sensación de que pueden hacer de tu piso su vivienda (nunca se sabe, tendrás que fiarte de tus sensaciones) durante un largo plazo, seas flexible.

3.- ESTACIONALIDAD – MUY IMPORTANTE ❄️

De nada sirve que desees alquilar, por ejemplo a residentes MIR, si vas a sacar el piso al mercado en el mes de Noviembre, por ejemplo. O a estudiantes si lo sacas en Diciembre. Tendrás unos meses en los que no va a ser posible que lo alquiles hasta que, en un caso saquen la plaza, o en el otro, comiencen el curso o el semestre.

En el caso de residentes MIR, normalmente (digo esto porque hay que estar pendiente de las fechas, por el Covid ahora pueden ser diferentes) buscan piso en Mayo que es cuando les adjudican su plaza. En este caso, déjate asesorar por alguien que sepa en qué mes obtienen la plaza ese año en concreto (por ejemplo en el 2020 ha sido en Septiembre)

En el caso de estudiantes, los contratos suelen comenzar en Agosto o Septiembre o en Febrero para el segundo semestre. Eso sí, podrás ofrecer tu vivienda para alquilar al año siguiente desde Febrero, pero no esperes que el contrato comience en esas fechas.

En todo caso, el mes de Diciembre suele ser un mal mes para poner una vivienda en alquiler (porque normalmente no hay ningún tipo de movimiento en la ciudad)

4.- PONER EL PRECIO A MI PISO DE ALQUILER 💶

El precio, como todo, variará en relación al mercado al que te dirijas. También tiene mucho que ver con la estacionalidad. Oferta y demanda variarán dependiendo la época del año en la que saques la vivienda en alquiler y puede haber grandes variaciones.

Ten en cuenta que si alquilas a una familia o a una persona sola, los ingresos vienen de una (o como mucho, dos personas) Estirar mucho el precio al alquilarlo, tendrá un riesgo muy alto de impago si el o uno de los inquilinos, tiene/n algún problema con el trabajo.

En el caso de varios estudiantes en una misma vivienda, los ingresos proveen de varias familias, por eso, el riesgo de impago bajará considerablemente y las probabilidades de alquilarla a aumentarán mucho también. Por eso, si te declinas por esta opción porque tu piso cumple con otras de las características que ya te he mencionado, la rentabilidad es más alta.

Últimamente, recomiendo mucho a mis clientes el incluir los gastos en el alquiler. Mucha gente quiere saber lo que paga mes a mes (sobretodo los padres de los estudiantes) sin sobresaltos concretos de gastos. Aumenta muchísimo la rentabilidad esta opción, porque podrás alquilar el piso mucho más caro y además, excepto algún mes que se puede disparar algún gasto, habrá muchos meses que no llegues ni a la mitad. (Si quieres te puedo explicar más profundamente este tema si te pones en contacto conmigo)

5.- ¿CÓMO ELIJO A BUENOS INQUILINOS? 🙋

Por último, te hablo de la gran preocupación de todo arrendador, la selección de inquilinos. Si vas a alquilarlo tu, fíate mucho de tu instinto (a la vez que, por supuesto, pide la documentación necesaria como contrato de trabajo y/o nóminas) Entrevístate con todos los interesados que van a vivir (no me vale que me pongan de excusa que mi marido siempre está trabajando) Y mira las sensaciones que te dan. No tengas reparo pedirles referencias de su antiguo casero que, nadie mejor que él te va a decir que tal ha ido su relación. Y, a la menor duda…haz un seguro de protección de pagos. Su coste es algo más de media mensualidad de renta y puede librarte de muchos quebraderos de cabeza (es curioso, mira que se lo digo a mis clientes y rara vez contratan el seguro)

Si por lo que sea, decides poner tu piso en alquiler con una agencia inmobiliaria, aquí te quiero dar un consejo que, aunque parezca interesado, no lo es para nada. Cada vez que este tema lo he comentado con algún cliente me da la razón. NO HAGAS DEL ALQUILER DE TU PISO UNA CARRERA entre las agencias para ver quien gana su comisión. Ofrece tu piso a una, como mucho a dos agencias que te den confianza. Si generas tu mismo una carrera entre muchas agencias, pasará como en la venta, pero con incluso peores consecuencias. Te van a intentar convencer de que su candidato es el mejor aunque sepan que esto no sea así. (Por supuesto, no todos los profesionales son así, pero ten cuidado con este punto)

CONCLUSIÓN 😉

Espero haberte ayudado con este artículo a tomar una mejor decisión sobre el alquiler de tu piso en Salamanca. Te ayudaré en todo lo que necesites (sin compromiso) así que ya sabes que puedes seguirme en instagram, donde soy muy activo, Facebook o escuchar mi podcast INSTITUTO INMOBILIARIO disponible en TODAS LAS PLATAFORMAS. Envíame un WhatsApp si te puedo ayudar con cualquier tema y, por último, como siempre, te dejo la web de mi inmobiliaria de Salamanca ARIAS MARTÍN INMOBILIARIA SALAMANCA.