Tras un año convulso, y lo que nos queda, a pesar de la vacunación (que esperamos y deseamos que se acelere ingentemente a lo largo de la primavera, haciendo honor a esta estación), me atrevo a hacer unas pequeñas reflexiones en el hogar profesional de mi amigo Manu, excelente mediador y agente inmobiliario de solvencia demostrada.
Mucho se ha hablado y se seguirá hablando de la economía en tiempos de pandemia, y dentro del nivel macro, están otros niveles sub macros como el inmobiliario que tanta importancia ha tenido y tiene en nuestro país.
Se ha comentado mucho del descenso del precio del alquiler en zonas “tensionadas” así como su ralentización en otras regiones. Pero poco o nada se ha hablado a nivel micro, como por ejemplo contextualizar el alquiler en entornos específicos, por la complejidad que ello supone.
Se ha venido a corroborar que esta pandemia provocará cambios irremediables en nuestra forma de ser y de actuar, por lo tanto, de consumir. Y la vivienda, no deja de ser otra forma (la principal) de consumo. La pandemia, además, está acelerando vertiginosamente cambios atisbados en un horizonte lejano con una implantación cuasi dictatorial en la actualidad más inmediata.
Sin querer hacer alarde de experto, quizás convenga matizar el alquiler en zonas de ciudades medianas y pequeñas con alta presencia de residentes foráneos, como es el caso de Salamanca.
ALQUILER EN SALAMANCA
Salamanca ha vivido por y para el estudiante y de rebote, el turismo. Y ambas cuestiones se han visto trastocadas por la pandemia. Del turismo, seguro que repuntará, pues lo local será una apuesta firme frente a aventuras de otro tipo, más caras y sobretodo, inestables.
Respecto al alquiler de residencial para universitarios, las tendencias van a cambiar ya y tendremos que prepararnos para los cambios que más pronto que tarde se van a implantar.
El principal factor a tener en cuenta es que se va a imponer un modelo híbrido de enseñanza entre la presencialidad y lo online. Va a haber grados (antiguas carreras o licenciaturas), especialmente aquellas más teóricas o de humanidades, que poco a poco van a incrementar la enseñanza telemática y a reducir la docencia presencial. Además, posiblemente, una misma materia gestionada por su correspondiente departamento, se gestionará para varios grados, grabando sesiones que podrán ser repetidas según su demanda. Eso ahorrará costes, personal y potenciará un modelo de presencialidad para las tutorías y el seguimiento académico, no para las clases propiamente dichas.
Por ello, ese modelo de alquiler pensado en coloquialmente “vivir de las rentas” con la adquisición de numerosos inmuebles céntricos, viejos y amplios (más de cien o ciento veinte metros cuadrados útiles), toca a su fin. Van a ser muy pocos los estudiantes que quieran compartir piso con muchas habitaciones y pocas o escasas comodidades.
El alquiler ha de profesionalizarse, pues no podemos los arrendadores vivir de él, sino, aspirar a cuidar a los arrendatarios (exigiendo por ambas partes), declarar siempre legalmente las ganancias como si se tratara una (buena) ayuda a los ingresos habituales, pero sin ser los alquileres dichos ingresos habituales.
Por otra parte, las instituciones políticas, ávidas de ingresos, tarde o temprano, subirán tasas e impuestos a los inmuebles, pues somos uno de los países con mayores inmuebles en propiedad.
EL FUTURO DEL ALQUILER EN SALAMANCA
Quizás haya llegado la época de plantearnos en serio ser proactivos. Es decir, actuar con determinación y fijarnos bien en las debilidades, amenazas, fortalezas y oportunidades que nos ofrece esta nueva situación. Las debilidades y amenazas ya han sido enunciadas.
Como fortalezas destaco la comodidad de una ciudad que ofrece todo en pocas o escasas distancias, y cómo no, el hecho de tener una belleza inusitada en sus calles, pues lo que han sido demandas de monte, campo y verde en teletrabajo, puede ser suplido perfectamente por las vistas del casco histórico de una ciudad como Salamanca.
Quizás haya que empezar a plantearse que el futuro está en inmuebles pequeños de larga estancia, o por compartimentar inmuebles grandes donde puedan pasar estancias más breves los estudiantes. Por ejemplo, un inmueble de cuatro habitaciones, podría ser transformado en un inmueble de dos o tres habitaciones con sus correspondientes baños individuales para estudiantes que en algún caso sólo necesitarían ir a clase (presencial) la mitad de la semana.
Para ello, es necesario un pacto entre administraciones, colegios profesionales de agentes inmobiliarios, arrendadores y universidad. Hay que pensar en el cambio de uso de licencias urbanísticas y además anticiparse a los cambios de la mano de las propias instituciones educativas. Las licencias urbanísticas o las cédulas de habitabilidad son caducas en los nuevos modelos residenciales.
Incluso, también está el tema de los numerosos bajos que van a quedar vacíos en los centros. Salamanca tiene un montón de bajos vacíos en el perímetro de su centro (casco antiguo, calle Toro, calle Zamora, calles aledañas…) que debieran implementar el coworking entre universitarios que podrían asistir online a clases con apoyo, por un lado. Pero también sería muchísimo más interesante, pensar, y a ser posible no tardando, que dichos bajos pudieran habilitarse residencialmente para facilitar viviendas a jóvenes donde se puedan compartir unos servicios centrales como pequeñas cocinas, lavandería o incluso gimnasios. Sería algo puntero. Y facilitaría el comercio de proximidad.
Independientemente de todo lo expuesto, que gustará más o menos, está claro que el cambio ha llegado y viene para quedarse.
Estas aportaciones tan sólo pretenden ser un sensato punto de partida.
Álex J. García Montero
Licenciado en Teología y Ciencias de la Educación
Diploma de Estudios Avanzados en Sociología