Cómo mejorar las condiciones de mi hipoteca

¿Te has preguntado alguna vez cómo puedes cambiar las condiciones de tu hipoteca? ¿Puedes hacerlo? A partir de la nueva Ley Hipotecaria del 2019 es mucho más fácil hacerlo y, en estos tiempos de subidas de tipos de interés, se vuelve una opción muy interesante y a la que cada vez más personas recurren.

NOVACIÓN O SUBROGACIÓN DE LA HIPOTECA

Te explico primero estos dos términos.

NOVACIÓN: Significa cambiar las condiciones de tu hipoteca con tu propio banco, firmando unas nuevas.

SUBROGACIÓN: Es cambiar tu hipoteca a otro banco que te ofrezca mejores condiciones.

TIPOS DE SUBROGACIÓN

Existen dos tipos de subrogación. Del deudor (cambiar la titularidad de la hipoteca) o del acreedor (cambiar la hipoteca a otro banco) En este artículo vamos a hablarte del segundo: SUBROGACIÓN DEL ACREEDOR.

CUANDO INTERESA MÁS HACER UNA SUBROGACIÓN

El mejor momento para hacer una subrogación es al principio de la vida de la hipoteca. Ten en cuenta que el sistema de amortización utilizado en España es el sistema de amortización francés. Con este sistema, al principio de la vida de la hipoteca es cuando se pagan más intereses sin apenas amortizar cuota. Según avance la vida de la misma, amortizarás más cuota y pagarás menos intereses (por lo que por muy buenas condiciones que te ofrezcan, notarás poco la bajada de la cuota a no ser que amplíes mucho el plazo.

Lo normal es que el nuevo banco te pida haber estado un mínimo de entre 1 y 3 años con tu actual hipoteca para poder valorarte la subrogación (y estudiar tu historial de pagos de la misma)

Cuando tengas la nueva oferta vinculante del nuevo banco, tu banco actual tendrá el plazo de 15 días naturales para ofrecerte una nueva oferta y que te quedes con ellos haciendo una novación. Si así lo hicieras, el otro banco no puede cobrarte nada por haberte decidido quedarte con el actual.

CÓMO HACER UNA SUBROGACIÓN

Si las condiciones de tu banco comienzan a agobiarte y crees que puedes mejorar las mismas en otra entidad, deberás ir con la escritura pública de tu hipoteca a varias entidades bancarias y negociar con ellos las mismas a ver dónde te las pueden mejorar. Este es el primer consejo: compara, compara mucho. Habla con varias entidades a ver las posibilidades que te ofrecen.

Es posible que en muchos bancos te ofrezcan la posibilidad de cancelar la hipoteca que ya tienes y comenzar una hipoteca nueva con ellos. No te lo recomiendo, a menos que te salgan muy bien los números y haya mucha diferencia en las condiciones, ya que tu tendrás que asumir los gastos de la cancelación de tu hipoteca (registro, notario, gestoría, comisiones de cancelación…) Pueden suponerte unos 1.000€ de gasto.

Por lo tanto, ten en cuenta este tema y negociar con las futuras entidades la subrogación.

DOCUMENTACIÓN NECESARIA PARA EL CAMBIO DE BANCO

Te pedirán la siguiente documentación:

• ESCRITURA DE HIPOTECA ACTUAL
• NOTA SIMPLE DE LA VIVIENDA HIPOTECADA ACTUALIZADA
• NÓMINAS, RECIBOS DE PRÉSTAMO, MOVIMIENTOS BANCARIOS…

GASTOS DE UNA SUBROGACIÓN DE HIPOTECA

Tendrás que mirar en las escrituras actuales la comisión que por subrogación te puede cobrar tu banco actual. Así mismo puedes tener una comisión de apertura con la nueva entidad (ni qué decir tiene que este punto lo tienes que negociar)

Los gastos de Notaría, Registro, AJD y Gestoría los debe pagar el nuevo banco (igual que cuando te concedió tu hipoteca el actual banco, por la Ley Hipotecaria del 2019). El único gasto (aparte de las posibles comisiones) que tendrás que pagar tu es la TASACIÓN (entre 200 y 500€)

COMISIONES POR SUBROGACIÓN DE HIPOTECA

El coste de la comisión por subrogación de hipoteca está regulado por ley y va desde el 0% al 2%. Irá dependiendo de cuando firmaste la hipoteca y si tienes una hipoteca con un interés fijo o variable:

• Antes del 27 de Abril del 2003: Un máximo del 1% del capital pendiente.
• Entre el 27 de Abril de 2003 y Diciembre de 2007: Un máximo del 0,5% sobre el capital que te quede.
• Entre Diciembre de 2007 y Junio del 2019: Un máximo del 0,5% en los primeros seis años de la hipoteca o un máximo de 0,25% si llevas más de seis años con ella.
• Desde el 16 de Junio de 2019:
  • Tipo variable: Hasta el 0,25% los tres primeros años o 0,15% el cuarto y el quinto. Si llevas más de 5 años no pueden cobrarte comisión.
  • Tipo fijo: Hasta el 2% si lo haces en los diez primeros años y hasta 1,5% el resto de años.

ATENCIÓN:

Desde Noviembre del 2022 hasta el 31 de Diciembre de 2023, por decreto, los bancos no pueden cobrarte ninguna comisión por pasarte de una hipoteca variable a una hipoteca a tipo fijo. Y a partir del 2024 la comisión máxima que te podrán cobrar es del 0,05%.

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