Ley de la vivienda en Salamanca 2023

Ya en vigor, desde el 26 de Mayo, te cuento varios puntos de la nueva Ley de Vivienda y cómo nos afectará a nivel local, en la ciudad de Salamanca.

En concreto, en vivienda se tienen muchas competencias autonómicas y la Junta de Castilla y León ha expuesto su contrariedad a muchos puntos de esta ley y su conformidad en otros.

Dado el gran volumen de alquiler temporal en Salamanca (estudiantes principalmente) hemos de decir que esta Ley no afecta a ese tipo de contratos, ya que es una Ley que se dedica a modificar las obligaciones del alquiler de vivienda habitual.

1.- GRANDES TENEDORES

A partir de la aplicación de la ley, serán nuevos grandes tenedores las personas físicas o jurídicas que dispongan en propiedad más de 5 viviendas en zonas tensionadas o 10 en zonas no tensionadas.

2.- ZONAS TENSIONADAS

Se declarará una zona tensionada si cumple uno de estos dos requisitos:

• Que el coste medio de una hipoteca o alquiler más los gastos de la vivienda superen al menos el 30% de la renta media de los hogares de la zona.
• Que el precio de compra o alquiler de vivienda supere aal menos en 3 puntos el IPC en los cinco años anteriores.

La declaración de zona tensionada dependerá de cada Comunidad Autónoma. Las comunidades gobernadas por el Partido Popular, como es la nuestra, ya han comentado su disconformidad con esta ley por lo que veremos cómo actúan en su aplicación.

3.- DESVINCULAR EL IPC A LAS SUBIDAS DE PRECIO DE LOS ALQUILERES

Durante 2024 la subida máxima de los contratos de alquiler existentes será del 3% y a partir del 2025 se creará un nuevo índice desvinculado completamente al IPC.

4.- GASTOS INMOBILIARIOS

Los honorarios inmobiliarios, atendiendo al libre mercado, no estaban regularizados (excepto si el arrendador era una empresa, según la Ley de Arrendamientos del 2019). Se atendía a normas de mercado y tradición, dependiendo del lugar dónde se realizaba la transacción. En general, en Castilla y León y, concretamente en Salamanca, los honorarios inmobiliarios que correspondían a UNA MENSUALIDAD se repartían entre arrendador y arrendatario (media mensualidad cada parte) a la hora de firmar el contrato de alquiler.

A partir de ahora, la nueva ley, prohíbe que se repercutan los gastos de formalización del contrato al inquilino teniendo que hacerse cargo el 100% el arrendador del pago de ese servicio a la agencia inmobiliaria.

Bajo mi punto de vista, este punto, deja sin protección al arrendatario y será uno de los que conseguirá aumentar el precio del alquiler (muchos arrendadores ya se han puesto en contacto con nosotros pidiendo subidas del precio en base a los gastos que ahora les aumentan) Por lo que, previsiblemente lo seguirán pagando los arrendatarios y probablemente a un precio superior.

5.- REGULACIÓN DE PRECIOS

Los precios de los nuevos contratos quedarán topados de la siguiente forma únicamente en zonas tensionadas:

• Para los pequeños tenedores: según el precio del alquiler anterior al nuevo índice de alquiler. (Aplicando el tope de subida como si se renovara el contrato, por ejemplo, si se hiciera el contrato en este año, como la subida está topada al 2%, el máximo que podría subir el precio es el del contrato anterior + el 2%)
• Para grandes tenedores: según el índice de contención de precios que todavía no está definido.

En Castilla y León veremos si se puede aplicar este punto porque se desconoce el comportamiento de la comunidad en cuanto a la declaración de zonas tensionadas como hemos comentado anteriormente.

6.- PROHIBICIÓN DE GASTOS EXTRAS Y ACUERDOS ENTRE LAS PARTES

Sobretodo para evitar suspicacias, se prohíbe que el arrendador ponga gastos extras que pueda elevar el precio del alquiler tales como el pago de la Comunidad de Propietarios, el recibo de basuras, el recibo del I.B.I., etc. Igualmente, se prohíbe que se lleguen a acuerdos entre las partes contrarios a esta ley para evitar una posición dominante del arrendador para obligar al arrendatario a firmar este tipo de cláusulas.

7.- BENEFICIOS FISCALES AL ARRENDADOR

Hasta ahora, un arrendador que alquilaba su vivienda como vivienda habitual y siempre que tuviera una duración superior a 12 meses, disponía de una bonificación fiscal del 60%. Ahora, la misma se reduce en general al 50% pero puede aumentar hasta el 90% si reduce en al menos un 5% el precio del nuevo contrato con respecto al anterior, rehabilita la vivienda o la alquila a jóvenes entre 18 y 35 años.

Esta parte todavía es un borrador por definir que ampliaremos según vayan saliendo las novedades.

8.- RECARGOS IMPUESTOS A VIVIENDAS VACÍAS

El gobierno permitirá que los Ayuntamientos pongan un recargo en el recibo del IBI que puede ser de hasta un 150% a las viviendas que estén vacías durante más de dos años.

Como lo expuesto anteriormente veremos cómo afecta esta medida, que dependerá de los ayuntamientos, en los que estén gobernados por partidos de oposición al gobierno de la nación.

Un punto muy polémico porque atenta en cierta medida con el uso que las personas realizan de su propiedad privada.

9.- VIVIENDA PÚBLICA

Propone ciertas medidas de dificultad de descalificación de vivienda pública y la construcción de viviendas por las administraciones destinadas al alquiler con precios asequibles. Igualmente es un punto muy difuso porque dependerá mucho de las administraciones autonómicas y locales.

10.- DESHAUCIOS

Bajo mi punto de vista, aquí es donde se crea un gran problema. Te cuento las medidas y después te doy mi opinión.

• Se deberá poner una fecha y hora determinada para llevar a cabo el desahucio.
• Se incluyen nuevas prórrogas en los procesos de desahucio lo que alargará los procedimientos.
• Se debe acudir obligatoriamente a procedimientos de mediación antes de acudir a los judiciales para personas declaradas vulnerables.
• Las administraciones podrán tener acceso a los fondos de vivienda para ayudar a las personas vulnerables a encontrar vivienda.

Como te decía, este punto que empeora la defensión jurídica de los arrendadores, no alienta a que muchas personas que tengan su vivienda cerrada quieran sacarla al alquiler por el miedo de poder recuperarla en el caso de un mal arrendamiento. De la misma forma, muchas personas que tienen sus viviendas en alquiler, las sacarán del mercado después de alguna mala experiencia (o sin tenerla) porque no quiere tener problemas. Repercutirá en la disminución drástica de la oferta y, sin duda, en el aumento de precios debido a la escasez.

CONCLUSIÓN

Esta es una conclusión que pretendo que sea personal y poco política, pero así es como yo veo las repercusiones que puede traer esta ley.

Durante los 5 años del gobierno actual, los precios del alquiler han aumentado de media en España un 37%, en Salamanca un 32,1%. Clic para tuitear

Durante los 5 años del gobierno actual, los precios del alquiler han aumentado de media en España un 37%, en Salamanca un 32,1% según el Índice de precios de alquiler de Idealista. Unas subidas altísimas y las más altas experimentadas en ningún ciclo histórico. Creo que el motivo es la desprotección jurídica que han experimentado los arrendadores en la que sin duda no ayuda nada la Ley de Arrendamientos del 2019 (que, por ejemplo, obliga al arrendador a alquilar su vivienda por 5 años siempre que los arrendatarios así lo quisieran). Igualmente, la desconfianza hacia normativas (como la actual ley) debido a los socios de gobierno que puedan ser más tendentes a países comunistas.

La intervención de los mercados en vez de incentivar un libre mercado sano con seguridad jurídica que ofrezca tranquilidad a todas las partes, trae como consecuencias, siempre, en cualquier mercado, la disminución de la oferta Clic para tuitear

La intervención de los mercados en vez de incentivar un libre mercado sano con seguridad jurídica que ofrezca tranquilidad a todas las partes, trae como consecuencias, siempre, en cualquier mercado, la disminución de la oferta y es lo que hemos ido experimentando en estos años. Personas que deciden sacar su vivienda del alquiler para vender las propiedades o simplemente dejarlas cerradas porque no se fían de lo que pueda ocurrir. Además, por parte de las administraciones, no se ha realizado obra pública (o muy escasa) dedicada al alquiler, cosa que ahora nos prometen y que quizás, a muy largo plazo, sí que tenga alguna repercusión.

De la misma forma, creo que muchas personas viven de alquiler porque no consiguen ahorrar para la parte no financiada de la compra. Si se incentivara la compra ayudando con esa parte que los bancos no financian, disminuiría la demanda de alquiler a ciertos sectores de la población, por lo que, si aumenta la oferta (incentivando, apoyando jurídicamente, sacando vivienda pública…) y si disminuye la demanda (apoyando la compra) los precios, sin duda, disminuirían por sí mismos en un mercado sano. El Gobierno (tanto el nacional como el autonómico) ya han anunciado esos avales públicos para ayudar a la financiación de esa parte a las personas jóvenes o familias con niños a su cargo. Veremos si los trámites no se convierten en farragosos para poder fácilmente acceder a la misma.

Por otra parte, no se ha consultado en ningún momento para la creación de esta ley con los profesionales del sector (bien sean asociaciones, colegios, apis, portales inmobiliarios con datos…) que estamos al pie de calle y sabemos cual es la situación. En Salamanca, cada vez que una vivienda sale en alquiler, es un aluvión de llamadas y de demandantes que quieren alquilar y su comentario siempre es el mismo (no encontramos nada)

Además, el Consejo General del Poder Judicial ya ha advertido al gobierno sobre la inconstitucionalidad de algunos de los puntos de la ley, así que veremos cómo evoluciona al respecto de posibles modificaciones.

En Arias Martín Inmobiliaria en Salamanca estamos para ayudarte, contáctanos para cualquier cosa que necesites y, si lo deseas, déjanos tu opinión sobre la nueva Ley de Vivienda. Queremos ser profesionales y nuestro foco está en la ayuda a personas con cualquier necesidad inmobiliaria.

BOE-A-2023-12203