Vender un piso conlleva unos gastos y, dependiendo de la ganancia que hayas obtenido, unos impuestos. En este artículo voy a intentar aclararte de manera sencilla, cuanto vas a tener que pagar a la Agencia Tributaria por vender tu casa.
Los impuestos que conlleva una venta son la Plusvalía Municipal (si has vendido por encima del valor que compraste) y el incremento patrimonial que deberás abonar en tu declaración de la Renta del año siguiente en el que vendes tu propiedad. (Evidentemente, también si has obtenido beneficio)
¿Cuánto hay que pagar a Hacienda?
Sobre los primeros 6.000€ de beneficio, el 19%. Entre los 6.000€ y los 50.000€, el 21%. Entre los 50.000€ y los 200.000€ el 23% y por encima de los 200.000€, el 26%.
La cantidad va por tramos, es decir, de los primeros 6.000€ de beneficio tributamos el 19 y, si por ejemplo hemos obtenido 10.000€ de beneficio patrimonial pagaremos el 19% de 6.000€ y el 21% de 4.000€.
¿Cómo se calcula el Incremento Patrimonial al vender una casa?
Siempre recomiendo a los clientes que al año siguiente a vender una casa, se pongan en manos de profesionales a la hora de realizar la declaración de la renta. Un buen asesoramiento puede hacerte ahorrar mucho dinero. Igualmente, a la hora de poner en venta una propiedad. Me encuentro que el desconocimiento hace que paguemos impuestos de más por no analizar estos números y querer poner un valor de venta superior que va a hacer que paguemos muchos más impuestos que la ganancia que vamos a obtener.
Debemos tener en cuenta el VALOR DE ADQUISICIÓN (precio en el que compramos la propiedad o la adquirimos por herencia o similar, en resumidas cuentas, el precio que tenemos en la escritura y por el que liquidamos impuestos en su momento)
Al valor de adquisición debemos sumarle los gastos que nos supuso la compraventa (notaría, ITP, AJD, registro…) y restarle las deducciones fiscales que hayamos declarado en el IRPF si, por ejemplo, hemos tenido la vivienda alquilada (reparaciones, etc)
También podemos sumarle el importe de las REFORMAS sustanciales que hayamos realizado en la vivienda (muy importante siempre guardar estas facturas) y que hayan podido incrementar su valor de venta (reforma de baño y cocina, por ejemplo)
Ahora debemos tener en cuenta el VALOR DE VENTA O TRANSMISIÓN y restarle los gastos que nos haya supuesto la misma (agencia inmobiliaria, Notario, cancelación de hipoteca, plusvalía municipal…)
Y, la cuenta es muy sencilla: VALOR DE TRANSMISIÓN (más gastos) – VALOR DE ADQUISICIÓN (más gastos) = GANANCIA PATRIMONIAL. Sobre este número, debemos tributar en base a los tramos que te indiqué arriba.
Voy a poner un ejemplo:
100.000€ (VALOR ADQUISICIÓN) + 8.000€ (ITP) + 10.000€ (REFORMA) + 400€ (NOTARIO) + 300€ (REGISTRO) = 118.700€
200.000€ (VALOR VENTA) – 3.000 (PLUSVALÍA) – 400€ (NOTARIO) – 1000€ (CANCELACIÓN HIPOTECA) – 8.000€ (AGENCIA INMOBILIARIA) = 187.600€
En este ejemplo habríamos obtenido una ganancia patrimonial de 68.900€. ¿Cuánto deberemos pagar a Hacienda?
De los primeros 6.000€ el 19% = 1.140€
Nos quedan 62.900€. De los siguientes 50.000€, el 21% = 10.500€
Nos quedan 12.900€. De esta cantidad, el 23% = 2.967€
Total: 14.607€
Vale… tranquilo! Hay excepciones y exenciones a este impuesto por el que te puedes librar de pagar, sino todo, al menos una parte.
Exenciones pago IRPF por venta de una vivienda
- Si has vendido tu vivienda habitual (haber residido en ella al menos en los últimos 3 años) y empleas la ganancia obtenida en la compra de otra vivienda habitual. (Tendrás 2 años o antes o después de la venta de la tuya)
- Si eres un mayor de 65 años y vendes tu vivienda habitual (si no es tu vivienda habitual debes emplear el dinero obtenido en una renta vitalicia)
- Si has vendido tu vivienda habitual y utilizas el dinero para obras y mejoras de tu nueva vivienda habitual (aunque esta vivienda ya fuera tuya)
Espero haberte ayudado con este artículo. Como ves, es muy importante ponerse en manos de profesionales de verdad (que estén bien asesorados y al día en estos aspectos) porque su contratación puede hacerte ahorrar mucho dinero y tomar buenas decisiones.
Estoy a tu disposición siempre para ayudarte en lo que necesites. Si tienes que vender un piso en Salamanca, te ayudaré encantado y te asesoraré (sin pedirte nada a cambio) Escríbeme o llámame al 923 043 100. Te dejo la web de mi inmobiliaria en Salamanca: ARIAS MARTÍN INMOBILIARIA.
Si he vendido la casa por 33000.euros pero vale más como se lo demuestro a hacienda en la declaración de la renta
Hola José María!
A qué se refiere con que vale más? En la declaración tendrá que poner el valor por el que la ha vendido realmente y sobre el mismo tributará.
Saludos.
Hola, voy a vender una casa heredada hace 10 años y que he tenido alquilada todo ese tiempo, la ganancia patrimonial por la venta será de 140000euros. No era mi vivienda habitual. Si con lo obtenido amortizo o liquido mi hipoteca de vivienda habitual, pagaría menos impuestos?
Sí dono a mí hija para la entrada de una casa, pagaría menos impuestos?
De no ser nada de esto, cuánto pagaría aproximadamente?
Hola María! Si no era tu vivienda habitual no tienes derecho a la deducción, aunque lo apliques a amortización o lo dones. Solo tienes derecho a la deducción si la vivienda que vendes es tu vivienda habitual.
En cuanto a la cantidad que tienes que pagar: el 19% de los primeros 6.000€ de ganancia, el 21% hasta los 50.000€ y el 23% hasta los 140.000€
Ten en cuenta que no solo es precio de venta-precio de venta, que también podrás desgravarte todos los gastos (notaría, inmobiliaria, itp, plusvalía municipal, etc)
Hola, viví en una casa que compré por 90.000 € durante 34 meses. Tengo 155.000 € en gastos de reforma y facturas. La vendí por 230.000 €. Ahora tengo que pagar 40.000 € de impuesto de plusvalía. ¿Es correcto?
Hola Bas!
A ver… hay que diferenciar lo que tradicionalmente se llama plusvalía (ganancia patrimonial de hacienda al año siguiente de la venta, que es de lo que va este artículo) y plusvalía municipal, que se paga al ayuntamiento. En el segundo caso, las facturas de reformas y gastos no tienen que ver en su cálculo, solo la ganancia o la diferencia del valor catastral del suelo. En la ganancia patrimonial, sí que se tendrían que tener en cuenta las facturas de reformas (aunque hacienda está reticente y tirando para atrás algunas de esas operaciones)
Para el tema de plusvalía municipal, que supongo que es a la que se refiere. Hay dos formas de cálculo, real (teniendo en cuenta datos reales de compra y de venta) y objetiva (valor catastral del suelo a la compra y a la venta) Si le ha llegado una plusvalía de 40k, es porque se ha tenido en cuenta la plusvalía real, por lo que estaría mal hecha (el contribuyente puede elegir el método de cálculo que le sea más favorable) En el caso de la plusvalía por el cálculo objetivo, en 36 meses, no puede haber tanta diferencia y sería excesivo.
Para cualquier cosa, a su disposición.
Saludos.
Sorry???..de verdad…va en serio?…
Hola yo he vendido mi vivienda habitual y soy mayor de 65 años,en la escritura soy cien por cien de pleno dominio, mi mujer tiene qué declarar la venta, muchas gracias
Hola José Luis!
Si tu eres el único propietario, tu mujer no tiene que declarar ningún beneficio. Eso sí, sí deberá comparecer ante notario para la venta (ya que vendéis la vivienda habitual se supone que de ambos (tiene que autorizarlo).
Saludos.
Hola yo quiero vender mi vivienda . Pero tengo que comprarme otra. No entiendo que pasa cn eso.
Hola Estefanía!
Si vende su vivienda habitual para comprar otra vivienda habitual, está exenta de tributar por la ganancia patrimoial o la parte de esta que invierta en la compra de otra vivienda.
Saludos!
Buenas tardes, mi madre a fallecido hace dos meses y ella compró un piso por 70000 nos metió a mi hermana y s mi, por lo que constamos como propietarias, pero queremos venderlo por lo mismo que lo compro 70000, nos gustaría saber cuanto tendríamos que pagar a hacienda el año que viene, gracias un saludo.
Hola Estefanía!
Cuando dices que «nos metió a mi hermana y a mí» supongo que dices que os donó parte de la vivienda. El valor que hacienda tiene en cuenta para calcular el incremento patrimonial es el que venga en la última escritura (sea de donación, herencia, adquisición…lo que sea)
Saludos!
HOLA, SI VENDO MI PISO Y QUIERO COMPRARME UNA FINCA PARA HACER MI NUEVA VIVIENDA, TENGO QUE PAGAR IRPF POR LA VENTA??
Hola Javier!
Si lo que vendes es tu vivienda habitual para hacer otra vivienda habitual y empleas todo el dinero en ella, no tendrás que pagar irpf por el incremento patrimonial.
Saludos!
Buenas tardes,
Hace 5 años que compré mi vivienda habitual y ahora quiero vender la que anteriormente fue mi vivienda habitual para pagar la hipoteca de la nueva casa.
Tengo algún tipo de exención fiscal?
Muchas gracias
Hola Laura!
No tendrás que pagar nada si todo el dinero de la ganancia lo dedicas a la que ahora es tu vivienda habitual.
Buenas tardes mis padres venden una vivienda a mi hermano que hoy dia avala a mi hipoteca por doble garantía, no ganan nada de dicha venta,el importe de la venta es justo la cantidad por la que me avala. Tienen que pagar hacienda si no ganan nada?? Gracias
Hola Francisco. No tiene nada que ver el aval (que tendrán que cancelar al vender la vivienda) a lo que la vivienda esté valorada en la última adquisición de tus padres (por compraventa, herencia o lo que sea). Lo que hacienda tiene en cuenta es el valor de esa escritura de adquisición y en base a esa y el valor de venta a tu hermano será por el que tengan que tributar.
Buenos días,
Heredé una vivienda por valor de 120.000€ (ya pagué la plusvalía y demás..)
Ahora lo puedo vender por 125.000€ (me penalizaría mucho hacienda??)
De esos 125.000€ (la agencia se llevaría 3.500 + IVA)
Gracias
Un saludo.
Nieves
Hola Nieves! Ahora tendrás que volver a pagar plusvalía al ayuntamiento de tu municipio porque la has vendido con beneficio (será poca cantidad) y en cuanto a hacienda no tendrás que pagar nada ya que podrás meter los gastos (incluyendo la plusvalía que pagaste en su momento, la que pagues ahora, los gastos de notario de su momento, los gastos de ahora…) por lo que no obtienes beneficio real. (en cuanto a la plusvalía del ayuntamiento tendrás que pagarla porque no tiene en cuenta los gastos, simplemente no tendrías que pagarla si la hubieras vendido por debajo del precio de adquisición.
Saludos.
Buenas tardes, he vendido mi casa estando siempre a mi nombre y ahora ese dinero lo invierto en la compra de otra vivienda pero poniendo a mi pareja tambien como titular de la misma. Afecta en algo de cara a hacienda por poner a mi pareja? Gracias
Hola Carlos! Depende de la cantidad de beneficio que inviertas en tu nueva casa. No depende tanto de quién sea contigo titular de la misma, sino de lo que reinviertas en ella. Si obtienes beneficio (después de la compra, a título individual) tributarás por ello.
Buenas, voy a comprar una vivienda por 100.000 o 120.000, la propietaria la compró en su día po el precio de compra y que figura en las escrituras es de 273.761 pesetas, unos 1700€ porque era vivienda social. La propietaria tiene más de 65 años y era su vivienda habitual pero ya no vive allí porque se la ha llevado una sobrina a vivir con ella. ¿Tiene que pagar a hacienda?. Muchas gracias
Hola! Si sigue en hacienda como su vivienda habitual no tendrá que pagar a hacienda (sí la plusvalía municipal) por ser mayor de 65 años y vender su vivienda habitual.
Hola, si vendo un porcentaje de mi vivienda habitual (25%) por el 25% de lo que me costó debería pagar a hacienda? Gracias
Hola Verónica!
Si lo vendes por lo que te costó se supone que no tienes incremento patrimonial, así que no.
Saludos!
Buenos días.
¿Este ejemplo, que usted a puesto, es sólo para la compra y más tarde la venta de la vivienda habitual y el pago según cada caso de impuestos.
Si compra o no otra casa habitual….Etc.
En el caso de la venta de una segunda vivienda no habitual, también se puede hacer como el ejemplo, o ya no tiene desgravaciones fiscales.
¿Hay desgravación fiscales en la venta de vivienda no habitual?
Muchas gracias.
Un saludo.
Hola Salvador!
Únicamente si se emplea el dinero en la vivienda habitual (bien en reformas o en compra)
Saludos!
Según Hacienda :Podrán gozar de exención las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto en la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente cuando el importe total del valor de transmisión se reinvierta en la adquisición o rehabilitación de una nueva vivienda habitual.
Solo de vivienda habitual a futura vivienda habitual no cabe segundas residencias.
Así es. Solo si el destino del beneficio es para vivienda habitual.
Saludos.
Hola!!!! Mi abuela me donó un terreno en el cual hicimos casa nosotros mismos y 13 años después lo hemos vendido por 11000€ Cómo podría calcular lo que vamos a tener que pagar de IRPF??? Gacias
Hola Eva!
Tienes que tener en cuenta lo que te has gastado en hacer la casa del terreno y sumarlo al valor de la donación.
Saludos!
Hola! En nuestro caso, vamos a vender una casa que hemos construído con fondos gananciales, sobre un terreno de mi marido que había heredado.
Hemos pedido una hipoteca, de la que nos quedan 120.000€ por pagar. Y en el valor de la Declaración de Obra nueva, pusimos 230.000 que era lo que teníamos de hipoteca, para pagar lo mínimo de impuesto. Ahora, nos ofrecen 550.000€, pero ¿cuál será el beneficio, al estar la hipoteca por el medio? Y vamos a construir otra 1a vivienda, mientras, iremos de alquiler.
En el tema impuestos… sería mejor rectificar el valor de la obra nueva (2008) y pagar complemento de AJD? ¿Los gastos del alquiler mientras construímos serían deducibles del beneficio?
En un caso así, Marina, lo mejor es que lo consultéis con un buen asesor fiscal (por lo que me dices de la rectificación del complemento de AJD) y los gastos del alquiler.
Es un tema complicado que creo que os puede ayudar mejor que yo (y tenéis bastante dinero en juego)
Muchas gracias por tu respuesta, Manu.
Hola buenas he vendido mi piso por mucho menos de lo que me costó pero todo menos 10000 euros fue para pagar la hipoteca de ese mismo piso q vendí tengo q pagar hacienda y lo q gaste en pagar la hipoteca se mete en gastos no? Gracias
Hola Ana! Si vendió por menos de por lo que lo compró como me dice, tiene pérdida patrimonial, por lo que no tendrá que pagar nada por la venta del mismo. El importe de cancelación no es un gasto (ya lo declara en la obtención) sí los gastos de cancelarla (notario, registro…)
Buenos días.
Tengo 76 años.
Compre una casa en La Granjuela (Cordoba) en 1991, es una casa con mas de 100 años de antiguedad y tube que reformarla.
La casa ha sido mi segunda vivienda y solo se ha ocupado 2 meses al año.
El caso es que la he vendido en 2023 pero despues de tantos años no tengo facturas de las reformas solo la escritura publica ante notario.
He confeccionado una relacion de las obras que se hicieron y el coste de las mismas muy aproximado pero no encuentro los documentos de las obras.
Solo recuerdo el nombre de pila de los albañiles que trabajaron.
Mi pregunta es:
¿Que tratamiento lleva en la declaracion de la renta 2023?.
¿pueden ayudarme?
Hola Juan Manuel! Mi consejo aquí es que intente localizar a los albañiles para ver si le pueden duplicar las facturas que le emitieron en ese momento. De todas formas, al ser usted mayor de 65 años pero no ser la vivienda que vende la habitual, puede deducirse si emplea el dinero obtenido en la venta en una renta vitalicia o en mejoras de su vivienda habitual. Lo mejor para usted es que contacte con un buen gestor para que le ayude con esta declaración porque puede ahorrar mucho dinero si la realiza bien.
Hola, gracias por la respuesta.
He intentado localizar a los arbañiles o empresas, pero desafortunadamente han fallecido y las empresas que hacian estos trabajos han desaparecido.
No existe alguna forma o actuacion que te permita acreditar el valor de la reforma efectuada en 1991.
Gracias nuevamente
Hola Juan Manuel! Me temo que no tendrías ninguna forma de justificarlo en caso de una inspección sin esas facturas. Quizás tienes que acudir a un asesor fiscal a ver que te puede recomendar.
Saludos.
Hola buenas mi pregunta es, he vendido mi casa habitual con un beneficio de 90000€, del cual he invertido unos 46000€(10% valor piso + 10% de escriturizacion) en la adquisición de otra vivienda habitual, los 44000 restantes los voy ha invertir en hacer reformas tales como hacer piscina,hormigonar el suelo levantar muro limitador de la parcela y placas solares tendría que pagar IRPF
Hola Rubén! si empleas todo el dinero en la vivienda habitual, puedes desgravarte lo que te gastes. Como todo, dependerá también del criterio de la Agencia Tributaria, pero en principio, sí. Como siempre recomiendo cuando hay estos movimientos y tanto dinero en juego, es muy recomendable coger un buen asesor fiscal en la próxima declaración de la renta.
Hola,
Me ha parecido uno de los articulos más claros que he encontrado sobre el tema. Enhorabuena.
Mi duda es la siguiente, si la ganancia patrimonial es por ejemplo de unos 90.000 euros, y el importe de compra restando la hipoteca de una nueva vivienda es de 60.000. ¿No se tiene en cuenta la reforma que se ha podido hacer a vivienda recien adquirida? Si la reforma costara 30.000 euros o más entiendo que podría estar exento de impuestos, no?
Muchas gracias por tu comentario Antonio.
Sí, si el dinero se emplea en la reforma de la vivienda habitual, también estás exento de tributar por esa ganancia.
Saludos!
Hola, me gustaría saber si en el caso de la venta de un piso que heredó mi madre de sus tíos sobre los años 90, y que no es vivienda habitual ya que lleva alquilado más de cinco años (ella vive en una residencia), por cuánto tendría que tributar a Hacienda. Mi madre es mayor de 65.
En qué consiste una renta vitalicia?
Porque sería una de las exenciones, es así?
Gracias
Hola Ángela!
Así es, si no es su vivienda habitual una de las exenciones es la renta vitalicia (básicamente ingresar el dinero y que lo vaya percibiendo mes a mes, deberías preguntarlo más concretamente en un banco) Pero si es su única vivienda y el motivo del alquiler ha sido el pago de la residencia, te recomiendo que hables con un asesor fiscal porque puede considerarse que la residencia es el pago de su vivienda habitual (o así lo veo yo)
Buenos días, el año pasado vendimos una vivienda (agosto 2023). Tras solicitar el pago de la Plusvalía al ayuntamiento, nos remitió la carta de pago en este año 2024.
¿Puedo desgravarme del IRPF el gasto de la Plusvalía en la RENTA del 2023 o tendrá que ser para la del próximo ejercicio?
Muchas gracias.
Hola Juan!
Muy buena pregunta y la verdad es que no soy técnico en la pregunta que nos formulas y no me atrevo a darte una respuesta. Te pediría que lo consultes con un gestor (muy recomendable al hacer una declaración en la que se ha vendido una vivienda) o con el técnico que hacienda con el que confirmes el borrador y nos cuentes por aquí la respuesta por si podemos ayudar a otra persona que tenga la misma duda que tu.
Gracias por tu mensaje y mil disculpas por no poder darte esa respuesta.
Buenas, mi piso me costó 90.000 y lo voy a vender por 110.000. Me queda de hipoteca 85.000 que la voy a cancelar con la venta. Entonces mi ganancia patrimonial será de 25.000 euros. Sobre esos 25.000 son por los que tendré que declarar a hacienda, verdad? O por el total de la venta? Gracias
Hola Rocío!
Puedes sumar los gastos que te costó adquirirlo (incluyendo impuestos como el ITP) y los que te costó venderlo (inmobiliaria, notaría, plusvalía municipal…) para disminuir ese beneficio. Pero sí. El incremento patrimonial es la ganancia de la diferencia de precio de venta-precio compra (y como te digo, los gastos)
Saludos!
Hola, mi hijo tiene una hipoteca de un piso y nosotros somos avalistas , le queremos donar 50000 euros para que reduzca dicha hipoteca y así reducir la cuota mensual que es bastante alta. Podríamos nosotros directamente ingresar esa cantidad al banco para no tener que pagar mi hijo el impuesto de donaciones? porque encima vive en Cataluña y he oído que allí se paga bastante. Y así podríamos dejar de ser avalistas? Bueno, aún así le quedaría aún una deuda de casi 100000 euros .Muchas gracias.
Hola Mari Carmen! Lo mejor en vuestro caso es que le realicéis un préstamo y lo registréis en hacienda de la Comunidad Autónoma (no tiene por qué tiene que tener intereses de devolución ni un plazo corto de devolución) El hecho de ingresar directamente el dinero puede considerarse una donación encubierta y tener una sanción de la Agencia Tributaria.
Saludos!
hola mi madre falleció el año pasado y mi padre hace mas de 20 años al fallecer hemos heredado la casa, de la que ya éramos propietarios de la parte de mi padre( por un precio de 130mil euros de valor) la cual ya hemos pagado plusvalía municipal y demás impuestos y la hemos puesto a nuestro nombre somos 3 hermanos, la misma la vendimos por 125 mil euros y de esos hemos pagado a la inmobiliaria y demás. Ahora nos surge la duda de cuanto tenemos que pagar en la declaración de la renta .Me gustaría que nos informases si según tu tenemos que pagar por aumento de patrimonio
Hola Pedro!
Tienes que tener en cuenta el valor que le disteis en la herencia del 50% de tu padre. Por la parte de tu madre no, habéis tenido pérdida de ese 50%.
Hola buenas, mi madre en 1986 compro la vivienda en 5 millones de pesetas y la vamos a vender en 300.000€, tenemos que pagar el impuesto de 270.000€ de beneficio? o hay algunas tablas o algo?
Hola Mario!
Tendrás que restar de ahí los gastos de comprarla y los de venderla para sacar bien el beneficio.
¿Tu madre es mayor de 65 años y vendéis su vivienda habitual?
O la habéis heredado? (en cuyo caso tendrías que tener en cuenta el valor que le habéis dado en la herencia)
Si no es ninguna de las anteriores, sí, tendríais que tributar por todo el beneficio.
Buenos días,
Compré mi vivienda habitual por 210.000 euros (incluyendo gastos) y lo he vendido por 240.000 (restando gastos), por lo que he obtenido una ganancia de 30.000. Voy a comprar otra vivienda habitual por 204.000 (incluyendo gastos). Mi duda es: para estar exenta ¿tendría que comprar una vivienda que costara lo mismo que el precio total de venta de la mía (240.000) o ya estoy exenta porque invierto el 100% de la ganancia (30.000) en otra vivienda habitual? Muchas gracias
Hola Laura!
Al emplear el beneficio en la nueva vivienda habitual, no tendrás que pagar por él (como bien dices, inviertes en la vivienda el 100% de la ganancia)
Saludos!
Hola, mi madre va a vender un piso que en escritura pone 17000€ y lo vende por 75000€
Es mayor de 65 años pero el piso esta tambien como herederos por parte de mi padre fallecido.
Entonces de que mi madre esta exenta por edad y por ser su vivienda habitual.
Pero mis hermanos y yo ??
Es mi duda
Un saludo
Hola Marta!
Tu madre no tendrá que tributar por su parte pero cada uno de vosotros sí por el incremento patrimonial.
Saludos!
Manu pero tributamos restando ya la parte exenta de mi madre o todo el incremento patrimonial. Mi madre tiene su 50% de su parte mas una cuarta parte del otro 50% de la herencia de mi padre. Somos tres hermanos. Lo cual mi duda es si tributamos sobre los 54278€ (ganancia patrimonial ) o solo de una tercera parte de esto ya que mi madre seria la cuarta .
Muchas gracias por tu tiempo en contestar
Un saludo.
Compré una casa por 146000 y la vendemos por 170000 queremos comprar otra por 110000 tenemos que tributar por el resto
Hola Mariano!
Para empezar, tanto la vivienda que venden, como la que compran, tienen que ser la vivienda habitual. De ser así, sí tendría derecho a la exención, al invertir el beneficio en la nueva vivienda habitual.
Saludos!
Buenos días,
Muchas gracias por sus aportes.
Compré vivienda por 150.000 y la voy a vender por 200.000, aún tengo hipoteca con capital pendiente de pago de 20.000.
¿Cuánto serian los vienes gananciales 50000 , la resta entre el importe de compra y venta, o 30.000 al restar el capital que me queda por pagar de hipoteca?
Muchas gracias
Joaquin
Hola Joaquín!
Para el cálculo del beneficio patrimonial olvídese de la hipoteca. Es el beneficio bruto de precio de venta – gastos – precio de compra + gastos. Sí se puede tener en cuenta facturas de reformas realizadas en la vivienda.
Saludos!
Buenas noches soy de vilanova i la geltru, Barcelona vendo mi piso para comprar casa rústica, por la compra de la casa rústica que inpuesto tengo que pagar, la casa me vale 170.000. Unos me dicen el 10 y otros el 6 por ciento voy loco, un saludo grandisima labor haces
Hola Jose!
Muchas gracias por tu comentario. El impuesto de la compra, el ITP, es diferente en cada comunidad autónoma. He preguntado a compañeros catalanes y me han dicho que no hay bonificación allí por comprar una casa rústica (en Castilla y León, sí, depende de la distancia a las capitales y la población que tiene donde se encuentra) De todas formas no sería tu primera vivienda por lo que entiendo que sí, pagarás, el 10%.
Saludos!
Buenas tardes,
Mi madre va a vender una segunda residencia por unos 80.000€, pero se construyó hace más de 40 años y seguramente no conserve ninguna factura de entonces. ¿Cómo calculará Hacienda el incremento patrimonial? ¿Sirve como referencia el valor catastral (que creo que es de unos 75.000€?
¡Muchas gracias!
Hola José Ramón!
Pero supongo que tu madre tendrá la escritura de la obra nueva, no? El valor dado en esa es el que hacienda tendrá en cuenta.
Solicitad nota simple al registro y ved cual es la escritura que tienen registrada. Si no la tenéis, pedid una copia al notario que lleve el protocolo del notario que lo escrituró en su momento o al Notario que en vuestra localidad lleve el registro general.
Saludos!
Hola soy Francisco de Sevilla.
Vendí mi casa en octubre de 2022 por un precio inferior al que la adquirí. En concreto unos 15000 euros de pérdida.
La plusvalía municipal me confirmaron que no pago nada ya que vendí con pérdidas. Mi pregunta es… Que pasa con hacienda? Estoy exento también? He de invertir el dinero de la venta antes de octubre de 2024 en otra vivienda o puedo seguir buscando tranquilamente.Gracias.
Hola Francisco!
No debes pagar nada, sólo se paga si tienes beneficio patrimonial (al igual que la plusvalía) así que puedes seguir buscando una nueva vivienda completamente tranquilo.
Hola buenos días, mi pregunta es la siguiente, tenemos una vivienda al 50% mi pareja y yo, ella es su vivienda habitual, la mía es la casa de mi padre que estoy empadronado con mi hijo por temas fiscales. Si vendemos la casa que tenemos en común y compramos otra como vivienda habitual estamos exentos de pagar IRPF del beneficio que obtengamos si la compra la realizamos dentro de los 2 años posteriores a la venta?
Mil gracias.
Hola Antonio!
En principio, al no ser tu vivienda habitual, tu tendrás que tributar en la declaración de la renta por tu 50%. Es un caso muy específico que te recomiendo que consultes con un gestor administrativo para hacer la declaración de la renta (en todos los casos, cuando se vende o se compra una casa es muy recomendable) porque puede que haciendo declaración conjunta (si pudiérais) salgan mejor las cifras.
Saludos!
Hola, si vendo mi casa que me costo 36000€ . Me separe y compre la mitad de mi ex por 77000€, volví a escriturar por un valor de 154000€ y hoy la vendo por 145000€. Cuanto debo pagar hacienda? Gracias
Hola Mónica!
Lo que se tributa es el incremento patrimonial (lo que se ha incrementado tu patrimonio con la venta de la misma). Si lo que tu compras es la mitad (77.000€ en el momento que ahora la valoráis así) habrás tributado los AJD por ese importe, por lo que la suma de los 77+la mitad de los 36 (teniendo en cuenta todos los gastos de adquisición y de venta por tu parte) serán las cifras tenidas en cuenta por hacienda.
Saludos!
Hola.Quiero vender mi piso por 150000€, en su día lo compré por 100000€. Que es lo que tengo que invertir en el piso nuevo para no tributar;la ganancia que es 50000€? o todo 150000€?
Con el dinero que reciba quiero amortizar lo que me queda de prestamo del piso vendido y amueblar el nuevo y no sé exactamente que es lo que deberia tributar y no quiero pagar de más.
Por otro lado; si a esos 100.000 de compra de mi vivienda antigua le sumo lo que me costó la cocina+escrituras…y por lo que lo vendo le resto la inmobiliaria y demás cosas.. tributaria muy poco entonces no es así??
Hola Álvaro!
Para calcular la ganancia patrimonial no solo se tiene en cuenta el valor en el que compraste, sino también los gastos que te supuso comprarlo (y venderla) y las reformas o mejoras que hayas hecho en la vivienda (siempre que puedas justificarlas con facturas)
No deberás pagar nada si la ganancia (teóricamente esos 50k que dices) los inviertes en tu vivienda habitual (o bien la compra o bien reformas y mejoras) o solo tributarás por la parte que no hayas empleado en ella.
Espero haber aclarado tu duda! De todas formas, ten en cuenta que, a la hora de presentar una declaración de la renta después de haber vendido una casa, te interesa mucho contratar un gestor administrativo porque puede evitarte dolores de cabeza.
Saludos!
Hola si vendo mi vivienda por menos dinero de lo que me costo 151.000 mil euros y ahora la vendo en 145.000 mil euros,tengo que puntualizar que estuvo alquilada,ahora llevo en ella viviendo como vivienda habitual 2 años,debería pagar hacienda aún vendiendo por debajo de lo que me costo por haberla alquilado? Gracias
Hola Juan!
No, porque ya declaraste las rentas en el IRPF. De todas formas tienes que tener en cuenta que hacienda considera que es tu vivienda habitual si has vivido los últimos tres años. Pero lo dicho, tienes pérdida patrimonial por lo que no tendrás que pagar nada.
Saludos!
Buenos días,
Yo vivo en el extranjero porque trabajo en el extranjero. En el extranjero no tengo ninguna propiedad.
Si vendo mi piso de españa para comprar otro e irme a vivir a españa, que pasa ? Aunque no sea vivienda habitual solo tengo un piso.
Hay alguna excepcion, para este caso ?
Gracias
Hola Verónica!
Para empezar, si vives en el extranjero, el comprador de tu casa en España tendrá que retenerte el 3% del valor en el que compra para liquidar a la Agencia Tributaria y después presentar la declaración correspondiente para tributar. Tendrás que ponerte en las manos de un gestor para que te asesore bien en este caso.
El hecho de que vendas una vivienda que tienes aquí (aunque solo sea una) no significa que sea tu vivienda habitual, ya que la tienes fuera de España.
Saludos!
Hola, hace un año y medio compre una vivienda habitual por 75.000€ y ahora la he vendido en 90.000€ ya que gastaba mas en gasolina que lo que pagaba de hipoTeca debido al trabajo, y ahora quiero comprar otra vivienda cerca de mi trabajo. Mi pregunta es, cuanto tendre que pagarle a hacienda? Ya he pagado plusvalía, notaria, cancelación de hipoteca etc. necesito respuesta ya que es algo que me tiene muy agobiada.
Hola Miriam!
Si compras otra vivienda y utilizas el beneficio de la venta de la tuya en la compra de otra vivienda habitual, no tendrás que tributar nada. Eso sí, en tu caso, solo hace un año y medio, y hacienda considera vivienda habitual cuando la has habitado más de tres años, por lo que, en esa parte, tendrás que tener cuidado y justificar bien por qué la has tenido que vender para comprar otra. También te diré que entre impuestos de tu compra, de la venta y gastos… tendrás poco beneficio patrimonial que declarar en el peor de los casos.
Saludos!
Hola…buenas tardes…bueno mi mujer y yo compramos hace tiempo un piso de banco…por 28000 euros…bastante barato ya que era la epoca en que los bancos tenían demasiadas viviendas…ahora queremos venderlo y nos ofrecen 60000 euros…no los queremos invertir en otra vivienda…mi pregunta es…si lo vendo por ese dinero…cuanto me pedirá hacienda…ya que el piso está a nombre de los dos…cuanto deberemos pagar?….y si no es mucha molestia…que otras cuantias tendría que pagar al ser yo el vendedor?…gracias
Hola Miguel!
Tendríais que pagar el 19% de los 6.000 primeros euros de beneficio y el 21% de los siguientes 26.000€.
También tenéis que haceros cargo de la plusvalía municipal en el caso de que el ayuntamiento donde esté la vivienda tenga ese impuesto.
Saludos!
Hola, hace menos de 2 años que vendí una casa por debajo del precio de compra por un importe de 230.000, o sea 20.000 euros menos con respecto a la compra La casa tenía unos 10 años de nueva construcción y me fui a vivir en casa de mis padres por motivos personales. Entonces mi pregunta es, ¿Es necesario reinvertir todo ese capital en otra vivienda para ahorrar impuestos o pagos con hacienda?, ¿O que otras formas hay?. He oído decir que si se invierte ese dinero en un plan vitalicio puede servir. Gracias de antemano.
Hola Josep!
No, para nada! No hace falta que inviertas nada porque has tenido pérdida patrimonial por lo que no tendrías que pagar nada.
Lo que me dices de renta vitalicia solo aplica si eres mayor de 65 años.
Saludos!
Buenos días, todo lo que se dice en el articulo es aplicable a todas las comunidades autónomas?
Me ha parecido un artículo muy claro, felicidades. Solo querría comentar que en el gráfico sobre el cálculo final del incremento patrimonial hay un error, hay un signo de suma cuando tendría que ser una resta, cosa que queda bien clara en el contenido de la explicación.
Saludos
Mercedes Pastor
Hola Mercedes!
Muchísimas gracias por tu comentario! Sí, es aplicable a todas las comunidades autónomas porque es un impuesto de la Agencia Tributaria directamente (el IRPF)
Tienes razón en lo del error en la gráfica! A ver si tengo tiempo para cambiarla!!
Gracias por el reconocimiento sobre el artículo!
Saludos!
Hola, mi casa me costò 290000 euros en 2007 y ahora en 2024 la vendì.por 253000, tengo que pagar a hacienda,????? Gracias
Hola Ángela!
No tendrías que pagar nada porque tienes pérdida patrimonial.
Saludos!
Buenas tardes,
Tengo una segunda vivienda (no habitual) que voy a vender. ¿Podría invertir el dinero de ganancias obtenidas haciendo reformas en la vivienda habitual para evitar el pago del irpf?
Mil gracias!
Hola María José!
Solo desgravarías en ese caso si eres mayor de 65 años. Para poder hacer uso de la desgravación tanto la vivienda que vendes como la que reformas debe ser la vivienda habitual (excepto si eres mayor de 65 años)
Saludos!
Buenos días
Muchas gracias lo primero por su ayuda.
Ahora mismo tenemos un piso que no declaro como primera vivienda porque tenía otra casa de soltera que me desgrava la hipoteca en hacienda, por ser de antes de 2013, aunque mi marido si que está empadronado en ese piso y estamos valorando para venderlo o alquilarlo ( según nos salga mejor, sobretodo por el problema de impuestos) para comprar otro más grande. Mi duda es lo compramos en 2019 por 50mil euros y ahora lo venderíamos por 100mil más o menos, al no ser mi primera vivienda tendría que declarar la ganancia patrimonial en hacienda y pagar plusvalías y todo? A cuanto podria ascender?O al estar mi marido empadronado hay alguna opción? Porque aunque cambiara ahora mi vivienda habitual, no valdría no? Tiene que ser 3 años no?
Si decidiéramos alquilarlo, nos perjudicaría mucho para hacienda
Un saludo
Espero su respuesta
Hola Patricia!
El hecho de ser la vivienda en la que uno está empadronado, no significa que sea la vivienda habitual. De hecho, en el caso de que se vendiera el piso, sólo podría comprar tu marido para poder tener la desgravación. Y sí, tiene que ser 3 años que sea el domicilio habitual.
Así que…siento comentarte que tendríais que pagar el incremento patrimonial (el 19% de los primeros 6.000€ de beneficio y el 21% de 6001 a 50.000€) y la plusvalía municipal (que depende de cada ayuntamiento)
Saludos!
Buenas tardes
Voy a vender lo que ha sido hasta hoy una segunda residencia para adquirir vivienda habitual después de un divorcio, ya que la casa en la que viviamos es de mi expareja.
En este caso, podría estar excepto de pagar impuestos si lo invierto todo en la compra de la nueva vivienda?
Hola Álvaro!
Si lo que vendes es una segunda residencia, a no ser que seas mayor de 65 años, no tienes derecho a la deducción fiscal aunque inviertas todo el dinero en tu nueva vivienda habitual.
Como siempre aconsejo, a la hora de la declaración de IRPF, lo suyo es que consultes con un asesor para que te realice una buena declaración de la renta.
Saludos!
Buenos días
Me voy a comprar un piso y quiero vender un triples que tengo el cual lo he tenido alquilado siete años
Me sirve esa venta para desgravar en la tienda la nueva, aunque no estaba empadronada allí como vivienda habitual, pero si en la renta aparecía como vivienda habitual
Hola Cloti!
Si lo has tenido alquilado me temo que hacienda no lo va a considerar vivienda habitual. El riesgo es que como hacienda quiera revisarlo años posteriores pondrán la sanción correspondiente más los intereses del tiempo que ha pasado desde la declaración.
Saludos!
Hola. Si vendo mi vivienda, que ha estado siempre alquilada, ya q yo vivo con mi madre a la q cuido.
La primera pregunta es: Si compro una vivienda en la q invierto todo el dinero de la venta, ¿estaría exenta del pago?
La 2 pregunta es, ¿cambiaría en algo si pagará esa impuesto al no ser mi vivienda habitual y alquilará la nueva vivienda?
Hola Yolanda!
La deducción fiscal solo se aplica si la que vendes es tu vivienda habitual y empleas la ganancia en comprar otra vivienda habitual. A no ser que seas mayor de 65 años.
Saludos!
Hola e vendido un piso q antes Hera mi vivienda habitual pero ya llevo 20años en otro cuando lo compré hace 40años me costó un millón claro ahora eso no es nada lo vendí por 225000 y hacienda me cruje se lleva casi 50000 E q puedo hacer
Hola María… poco puedes hacer la verdad! Si ya no era tu vivienda habitual, a no ser que seas mayor de 65 años.
Compre mi piso por 48000 euros pero al ser vpo me obligaron a pagar impuestos por el valor máximo de venta que era 72000. Sobre qué valor debo calcular el beneficio si ahora la quiero vender?
Hola Félix! Siempre sobre el precio de escrituración en la venta y en la compra. Saludos.
Si yo e adquirido una casa por herencia de mis padres con mis hermanas y su valor en escritura es de 120.000 euros y la vendemos por 105.000 euros tengo que pagar a hacienda algo
Hola José Manuel! Como no tenéis ganancia patrimonial, no deberíais tener que pagar nada a hacienda. Saludos!
Hola, quiero vender mi vivienda habitual por 290.000€ teniendo una ganancia patrimonial de 140.000 y me he comprado una nueva casa por 280.000 mi pregunta es, estoy obligado a invertir los 290.000 para acogerme a la excepción o solo estoy obligado a invertir la ganancia patrimonial(150.000)? Ya que me gustaría montar un negocio y ya tengo concedida hipoteca en la segunda vivienda. Gracias
Hola Iván!
Lo que tiene en cuenta hacienda es que inviertas la ganancia de la venta de tu vivienda habitual en la compra de otra vivienda habitual. No es la cantidad en la que vendas, sino la ganancia que obtienes, que es por la que tendrías que tributar.
Saludos!
Buenas voy a vender mi casa que la construido yo con albañiles,osea el promotor fui yo, el valor catastral es de 120000 y la venta 280000 que voy a pagar de gastos
Hola Juanjo.
Aunque tu hayas sido el promotor, debes tener un valor en la escritura que esté resgistrada en el registro de la propiedad. Pagarás en base a este precio si es mayor que el valor de REFERENCIA catastral.
La fórmula es la siguiente: VALOR DE VENTA-GASTOS – VALOR EN TU ESCRITURA+GASTOS
Y pagarás el 19% de los primeros 6.000€ de beneficio, el 21% de 6 a 50.000€ y el 23% de 50 a 200.000€.
Saludos.
Hola voy a comprar una casa por 130.000€ que le tengo que sumar a los gasto…de notaria..registro de la propiedad…hacienda..etc…mi pregunta es que cuanto dinero necesito de más para todo el tema papeleo, gracias un saludo.
Hola Belén. Depende de la comunidad autónoma donde te encuentres, tu edad y otras características. Calcula un 10% más por regla general.
Saludos.
Hola voy a comprar una casa por 130.000€ que le tengo que sumar a los gasto…de notaria..registro de la propiedad…hacienda..etc…mi pregunta es que cuanto dinero necesito de más para todo el tema papeleo, gracias un saludo. Mi edad es de 35 años y en la nota simple pone vivienda de vpo del 1979.
Si estás en Castilla y León, pagarás un 4% de impuesto y calcula otros 1.000€ aproximadamente de Notario y Registro (será menos este concepto)
Hola. Vendí una casa en 2023 y declaré la ganacia patrimonial en la declaración en 2024, como corresponde. No era mi vivienda habitual y la construí hace aproximadamente 35 años. Ahora Hacienda me reclama todas las facturas de la construcción, impuestos etc para comprobar que el valor inicial es correcto. Evidentemente no tengo todas las facturas. Es legal que me pidan facturas de tanto tiempo atrás?
Gracias
Hola Pilar!
Sí, es normal que te pidan esa documentación (pueden hacerlo en un plazo de 5 años desde la venta) Quieren comprobar si lo que has tributado está bien y tendrás que presentarles todo ese papeleo que tengas.
Saludos.
Buenos días. expongo el siguiente caso haciendo «números redondos» sin tener en cuenta otros costes/gastos:
Precio de Compra de vivienda habitual: 200.000 euros
Precio de Venta: 250.000 euros teniendo una hipoteca pendiente de 40.000 euros.
La ganancia patrimonial sería de 50.000 euros pero la cancelación de la hipoteca sería de 40.000 euros.
En este caso cual sería la ganancia patrimonial a declarar: los 50.000 euros o 10.000 después de quitar la hipoteca ??
Hola Javier.
Diríamos que los 40k están dentro de esos 200.000€, por lo que claro, tendrías que pagar en base a lo que escrituraste su compra y escrituras su venta (la hipoteca forma parte del valor de escrituración) Espero que entiendas lo que quiero decir.
Saludos.
Hola me llamo Conchi mis padres han vendido una casa en el pueblo por 30000€y quiero saber cuánto tienen que pagar hacienda gracias
Hola Conchi.
Depende de por cuanto lo compraron o la adquirieron (si fue por herencia) Es la cuenta de Precio de venta – gastos – Precio de compra + gastos. En base a eso, el 19% de los primeros 6.000€, el 21% de 6 a 50k, el 23 de 50 a 200k y el 26% si la ganancia patrimonial es mayor a 200k.
Saludos.
Hola ,buenas tardes
Mi pregunta es la siguiente yo y mi es tenemos un piso VPO de propiedad conjunta
A la hora de hacer la declaración de la renta en que me afecta ,el recibir esa cantidad de dinero
Hola María Luz. No entiendo tu pregunta. Si vendes la vivienda tendrás que tributar en base a la ganancia que obtengas de la venta frente al valor que te costó y los gastos.
Saludos.
Hola .
Voy a cambiar de domicilio a otra vivienda que es de mi mujer.
La que ahora es mi vivienda habitual la voy a vender.Igual tardo 1 año en venderla esta que ha sido mi vivienda habitual que ya no vivo en ella tendre la obligación de invertir ese dinero en otra vivienda.
Saludos
Hola Francisco.
Te recomiendo seguir empadronado en la vivienda que vendes hasta que lo hagas. Todo depende de si tienes ganancia patrimonial o no en la venta.
Si tienes ganancia patrimonial puedes invertirla en otra vivienda que compres si después también es tu vivienda habitual que, por lo que me dices, como vas a vivir en casa de tu mujer, no lo será, por lo tanto, a no ser que seas mayor de 65 años tendrás que tributar esa ganancia.
Saludos.
Buenas,vendí mi piso ,por debajo del precio de lo que me costó,y ahora voy a comprarme otro piso.Ya que perdí ganancias en la venta ,tengo que declarar hacienda algo.gracias
Y el dinero de la venta lo tengo que invertir si o si en el otro piso
Hola María.
No tendrás que pagar nada si lo vendes por debajo de lo que lo adquiriste, eso sí, deberás dejar constancia de todo en tu declaración por lo que te recomiendo que acudas a un asesor fiscal cuando te toque realizarla para que no tengas sorpresas y todo lo hagas correctamente.
Saludos.
Ola buenos días mira mi padre nos a dejado de erencia a mis 4 hermanos a mí su piso donde yo estaba empadronada 4años y la bamoas a vender por 170.000 euros cuanto me quitaría acienda por mi parte que son 30.000 y yo me kisiera cojer una casa de 24.000 k tengo que acer un saludo
En principio por lo que me cuentas, si compras en el plazo máximo de 2 años no tendrías que tributar en base a la ganancia. Te recomiendo acudir a un asesor fiscal para que pueda ver bien toda la documentación y asesorarte correctamente.
Buenas noches, vendemos nuestra vivienda habitual y vamos a tener unos beneficios de más o menos 75000 euros. Vamos a emplear de ese dinero 50000 para comprar otra vivienda. La duda nuestra es: mi mujer y yo no estamos casados estamos obligado a tributar los dos y pagar dos veces por el beneficio q no destinaremoas a la casa nueva. Muchas gracias.
Hola Bruno!
Sí, tendréis que tributar los dos por el beneficio que no invirtáis.
Saludos.
Buenas tardes tengo pensado vender mi casa por 45.000€ y no quiero declarar la a hacienda porque debo mucho dinero en multas que me sucedería si no la declaro haciéndole saber a usted que yo nunca e hecho la declaración muchas gracias
Hola Juan Manuel. Es libre de hacer lo que quiera, claro, pero tiene que ser consciente de que hacienda sabe que ha vendido la casa (aunque únicamente sea por el cambio de titularidad catastral) por lo que se expone a las sanciones e incrementos correspondientes.
Ola si ago una permuta de mi vivienda valorado en 90 mil y la otra vivienda en 98 mil tendremos k pagar hacienda las dos somos vivienda habitual gracias .
Hola Loli!
Sí, deberás declarar, pero seguramente ninguno de los dos tengáis que pagar nada porque no tendréis ganancia patrimonial. Como siempre, en la próxima declaración de la renta, deberéis poneros en manos de un gestor para no tener problemas.
Saludos.
Hola tengo una duda si vendí mi casa habitual por 136500 quito hipoteca 63500 y compre por 177000 con hipoteca de 125000 tengo que pagar a hacienda? Un saludo y gracias
Hola José! Olvídate de la hipoteca para calcular la ganancia patrimonial. Si lo que vendiste es tu vivienda habitual y lo que compras es otra nueva vivienda habitual, no tendrás que pagar nada a hacienda por la venta de la tuya. Si la que vendes no era tu vivienda habitual, tendrás que pagar en base a la diferencia de por cuánto la compraste y por cuánto la vendes.
Otra cosa será el impuesto que debes pagar a tu comunidad autónoma por la compra (ITP o IVA) que dependerá de la comunidad y lo que deberás pagar de plusvalía municipal al ayuntamiento por la venta (que depende también si has obtenido beneficio de cuando la compraste)
Hola, si vendo mi casa en 300000 euros y compro un piso por 180000 euros, que pagaria a hacienda?. Tengo 63 años, espero a los 65 años que me he enterado que no pagarias nada, es cierto?.gracias
Hola Antonio!
Pagarías por la ganancia patrimonial (depende del valor en el que adquiriste el piso que vendes) Si tu vivienda es la habitual y toda la ganancia la reinviertes en el de 180 y también va a ser tu vivienda habitual, no pagarías nada.
Es cierto que a partir de los 65 no pagarías por la ganancia patrimonial pero solo si la casa que vendes es tu vivienda habitual, muy importante este punto. De no serlo, la única forma es que inviertas la ganancia obtenida en una renta vitalicia.
Saludos.
¡Buenos días!
Vendí mi vivienda habitual en abril de 2024. Por ley, tengo que declararla en 2025. Por otro lado, tengo 2 años ( hasta abril de 2026) para evitar pagar el impuesto sobre la renta de las personas físicas. Podrian explicar, cómo funciona esto. ¡Muchas gracias!
Hola Olga!
Así es. Tienes el plazo de dos años para reinventir la ganancia obtenida en la venta de tu vivienda habitual en la compra de una nueva vivienda habitual y así no tener que pagar por la ganancia obtenida. Como siempre recomendamos, deberías acudir a un asesor fiscal para que te haga la declaración de la renta de este año correctamente y no tengas problemas por esto.
Saludos.
Buenos días.
Compré una casa el año pasado y tuve que pagar un 3% del valor de la casa a hacienda porque el antiguo propietario no tributa en España.
A la hora de hacer la declaración de la renta este año, ¿Tengo algún beneficio por haber pagado ese dinero?
Gracias.
Hola Adrián! No tiene nada que ver. El 3% lo retuviste del precio total de compra y es una obligación que corresponde al vendedor (lo que tu hiciste es adelantar el dinero a hacienda, por decirlo de algún modo, pero del vendedor, no tuyo) por lo que a tí no te afecta en nada (ni para bien, ni para mal)
He vendido mi casa por 90.000€ y me costo 110.000€ pero en los últimos 5 meses la alquilé antes de venderla.
Ahora me voy a vivir a otra casa que he construido con mi pareja que vale 350.000€
Tengo que invertir la totalidad del dinero por la venta en la nueva vivienda?
Hola Oliver!
Tienes pérdida patrimonial en la venta por lo que, previsiblemente y según los datos que nos facilitas, no deberás pagar nada a hacienda por la venta.
Saludos.
Mi piso me costó 30.000 hice nueva hipoteca 240.000 el banco me hizo una oferta de quita por el piso para subastarlo por 155.000 al quitarmelo en subasta no tengo ni casa, llevo1 año y medio en tratamiento salud mental no me lleve ningún beneficio.tendre qué pagar hacienda por los beneficios
Hola Miguel Ángel! Tu no has obtenido el dinero de más de lo que tu compraste la vivienda, sino que lo ha hecho el banco. Tu caso es muy específico, pero en principio no tendrías que tributar por ello. Como siempre recomiendo, lo suyo es que en la próxima declaración de la renta, te pongas en manos de profesionales que estudien toda la documentación para evitar problemas. Saludos.
Hola! Muy interesante sus artículos
Desde hace7 años vivo alquilada en Madrid, en el año 2021 heredé una casa en Portugal, actualmente no tengo vivienda habitual propia, quiero vender la casa heredada (soy la única heredera) en su momento pagué los impuestos sucesorales tanto en España como en Portugal, mi duda es si al vender la casa heredada en Portugal, y no teniendo una vivienda habitual propia, pudiera estar exento de pagar IRPF sobre la ganancia patrimonial resultante al reinvertir dicho monto en la adquisición demi vivienda habitual propia en Madrid ( para dejar de pagar alquiler). Cabe destacar que tengo mi residencia fiscal en España
Gracias por su amable atencion
Hola Susan!
Muchas gracias por su comentario. Me temo mucho que tendrá que pagar seguro sobre la ganancia de la casa que tenga en Portugal ya que esa no es su vivienda habitual.
Saludos.
Buenas tardes, estoy vendiendo una casa que en su día fue mi vivienda habitual y luego hice una y en ambas tengo hipoteca. Del beneficio de la venta pago la hipoteca que tiene esa casa y con el resto pago la otra hipoteca de la que ahora es mi vivienda habitual. La casa que vendo la compré hace 22 años y la vendo ahora para quedarme libre de hipotecas. Hay algo que me beneficie en el pago si lo reinvierto en el pago de mi otra hipoteca ? Gracias
Hola Martha!
Solamente te beneficiarás si la vivienda que has vendido ha sido tu vivienda habitual durante los últimos tres años.
Saludos.
Hola,si vendo mi vivienda habitual la cual he vivido dos años y medio en ella ,y me compro otra para ser vivienda habitual ,tengo q pagar?
Hola María! Si empleas la ganancia obtenida en la compra de tu nueva casa, no tendrás que pagar nada. Eso sí, ten en cuenta que hacienda considera vivienda habitual si has residido (o vas a residir) en ella los tres años anteriores (o posteriores).
Hola, voy a comprar un piso, pero todavía no he conseguido la hipoteca, lo va a comprar mi padre y lo va a poner a su nombre, cuando me confirmen la hipoteca se lo puedo comprar yo a el por el por un precio inferior? Que tributos pagaría el y yo?
Un saludo
Sandra
Hola Sandra.
Creo sinceramente que no tiene mucho sentido lo que váis a hacer porque fiscalmente se os irá mucho dinero en impuestos.
Tu padre pagará primero el ITP que después volverás a pagarlo tu (depende de tu comunidad autónoma pero puede llegar a ser el 10% cada vez que se realice la compraventa)
Si te lo vende a un precio inferior no tendrá que pagar plusvalía ni incremento patrimonial.
Además tendréis por duplicado los gastos de notaría y registro de la propiedad.
Casi se me ocurre en ese caso que entres tu en la compra del piso de alguna forma y después hagáis una extinción de comunnidad, porque en ese caso, en vez de volver a pagar el ITP, pagarás únicamente cuando te quedes tu sola con él los Actos Jurídicos, que son bastante más baratos.
Saludos.
He vendido una 2a vivienda de la que tengo la nuda propiedad y mi madre el usufructo. Que valor tengo que poner en el valor de compra? Entiendo que mi madre debe poner el correspondiente a usufructo? Hemos calculado según su edad cuando la compramos de el 48%. Se supone que yo tengo que poner el 52 restante? Y en el valor de transmisión, el correspondiente también, verdad?
Hola Almu. El valor del usufructo se calcula en base a la regla 89-edad del usufructuario y aplicando el porcentaje pero siempre con un mínimo del 10%. Por ejemplo, si la casa vale 100.000€ y tu madre tiene 60 años — 89-60 = 29. El valor del usufructo es el 29% (29.000€) y la nuda propiedad 71% (71.000€)
Saludos.
Tengo una hipoteca puente desde el 2007 que use para comprar una vivienda más grande y que es la habitual , por lo tanto el préstamo hipotecario tenía con 2 garantías de 390000 €. El año pasado vendí una de las viviendas que tenía garantía pero he tenido que amortizar la parte del préstamo de esa garantia que me dijo el banco para poder venderla por 173000€. La venta fue por 203000 €. ¿Se puede considerar la ganancia patrimonial 30000€? ¿Como se considera el importe de amortización de la vivienda que se vendió para liberar la vivienda para su venta?. Esa vivienda que era una de las garantías del préstamo hipotecario fue vivienda habitual del 2003 al 2007 antes de adquirir la siguiente.
Gracias
Hola Fernando!
La ganancia patrimonial no se calcula en base al préstamo que tu tienes por una vivienda, sino en la diferencia de valor de venta (-gastos)-valor de compra (+gastos). Si esa vivienda la compraste por 180.000€ y la vendiste por 203.000€, la resta (contando los gastos) es la que determina tu ganancia patrimonial, no tiene que ver lo que tu hayas pagado de hipoteca. En cuanto a si estás exento porque ha sido tu vivienda habitual y la has usado como puente, se entiende que desde al año 2007 has hecho algo con la vivienda y ha dejado de ser tu vivienda habitual, no? Veo discutible y difícil de defender que te permitan estar exento de pagar con la ganancia patrimonial.
Hola muy buenas, a ver si me puedes ayudar, venimos de hacer la declaración de una gestora y no me ha convencido mucho, vendimos en 2024 un piso por importe de 224000€ teniendo una ganancia patrimonial de 51000€ cada uno mi mujer y yo
Compramos una casa también en 2024 de 280000€ y según la chica no podemos estar exentos porque aunque hayamos destinado el 100% a la compra de la casa tenemos que pagar una gran parte a hacienda
La broma son 8000€ entre los dos
Puede ser así? Gracias
Hola Roberto! La verdad es que habría que ver el caso con calma. La vivienda que vendísteis había sido vuestra vivienda habitual? (durante los 3 años anteriores a la venta) la que habéis comprado es vuestra vivienda habitual?
Si es así, deberíais estar exentos de pagar el incremento patrimonial…
Saludos!
Hola, en primer lugar muchas gracias por este post, está muy bien explicado.
Tengo una duda, en mi caso mi madre y yo vendimos nuestra vivienda habitual que en su día heredamos cuando falleció mi padre. Ella se ha comprado una vivienda que la ha puesto a su nombre y yo no he hecho nada. Entiendo que en este caso ella no tiene que tributar, pero yo ¿Qué parte tendría que tributar en la declaración?
Muchas gracias de antemano.
Un saludo
Hola Cristobal!
Muchas gracias por tu comentario.
Efectivamente, si tu madre emplea el beneficio obtenido en su nueva vivienda habitual, nada.
En tu caso, sí tendrás que tributar el beneficio por tu parte de porcentaje (que supongo que sería el 50%-la parte de usufructo que tendría tu madre)
Saludos.
Buenas tengo una casa que en su día me costó 100000€ tiene una hipoteca de 20000€ y se la quiero vender a una sociedad en 60000€…tengo que pagar? O que me corresponde?
Tienes pérdida patrimonial, por lo que se supone que nada en cuestión de impuestos.
Saludos.
Buenas,
Quiero vender mi vivienda y la duda que tengo es que hace un año me mudé a Ceuta por cuestiones laborales, me empadroné y puse mi domicilio fiscal allí. Estoy de alquiler.
¿Cuál se consideraría mi vivienda habitual?
Gracias
Hacienda considera vivienda habitual en la que se han residido los tres últimos años a efectos fiscales. Por lo tanto, si la vendes, puedes considerarla tu vivienda habitual de cara a hacienda.
Saludos.
Buenos dias, adquirimos una propiedad al 50% cada uno entre mi pareja y yo por 170.000 €, ahora la queremos vender por 225.000€ cuanto tendremos que pagar a hacienda además de todos los gastos que conlleva la cancelación de hipoteca y demás? Estoy hecha un lio
Muy fácil.
225.000€ – gastos que te supone venderla (plusvalía, notaría, inmobiliaria…)
170.000 + gastos que te supuso comprarla (notaría, itp…)
de esa resta, el 19% de los primeros 6000€, el 21% de 6.000€ a 50.000€ y el 23% de lo que pase de 50.000€ de beneficio.
Saludos.
Mi mujer tiene 68 años y ha vendido una casa heredada de sus padres y cuyo importe de la venta la hemos invertido en habilitar la planta baja de nuestra vivienda habitual para evitar subir escaleras. El incremento patrimonial es de 56000 € ¿tenemos que declarar o esta exento de IRPF por inversión en vivienda habitual?
Hola Juan!
En todo caso, la vivienda que se vende es la que debe ser la vivienda habitual. En caso de tu mujer, la única opción para no tributar por la ganancia es reinvirtiendo en una renta vitalicia (al ser mayor de 65 años) Si la que vendes no es la vivienda habitual, da igual que reinviertas en la que sí lo es.
Saludos.
Hola tengo mi vivienda habitual pero me he hipotecado en otra para vender la que era la habitual. La voy a vender 15000 más cara que me costó y el dinero de la venta lo voy a entregar para quitarme parte de la hipoteca. Te droa que tributar?
Hola Rocío!
Si el dinero lo empleas para esa hipoteca, no deberías.
Saludos.
Hola mellamo Antonio nose nada de acienda y tenemos pensado benderun pisito en 150000mil es vivienda habitual y queríamos comprar hotra de unos 140000 y queriasabercuantoselleba acienda porfabor
En tu caso prácticamente nada o nada, porque justificando gastos de las dos operaciones no tendrás incremento patrimonial.
Saludos.
Hola. Tengo una duda quiero vender una casa que tengo a mi nombre pero llevo tiempo sin poder vivir en ella porque tuve que irme a cuidar de mi madre que es dependiente y para ser su cuidadora principal tengo que vivir con ella en una casa alquilada, si justifico todo esto, tendré que pagar si voy a comprar otra vivienda adaptada para las 2.
Hola Natalia!
En principio no se debería…pero digo…solo en principio. Ya sabes que la Agencia Tributaria puede ser muy fastidiosa en determinados casos. Si no hace tres años que no estás empadronada en la vivienda alquilada…no deberías tener problemas. Yo creo que todo bien justificado, no deberían cobrarte por el incremento patrimonial en la venta de tu casa.
Saludos.
Hola. Mi hermana y yo hemos vendido el piso de mis padres. Mi hermana se comprará un piso pero yo no. En mi caso, el dinero que invierta en quitarme mi hipoteca eso hace que Hacienda solo me cobre el tanto por ciento (23%) de la diferencia entre lo que invierta en mi hipoteca y lo que me sobre de la venta del piso de mis padres?
Hola Fernado!
Si, lo que apliques a la hipoteca de tu vivienda habitual, te podrás deducir de ello.
Saludos!
Voy a vender una vivienda de Protección Oficial, que compré hace 40 años.
El valor catastral es de 53.474€ y la vendo por 55.000€. En su día costó 17.850€. La vivienda tiene una hipoteca de la que quedan 30.000 euros que pagar, que se concedió para
agrupar deudas.
En esta vivienda vivía mi madre, ya fallecida, y en hacienda consta como mi vivienda habitual.
Cuánto puede costarme la venta ?
No hay intermediarios.
Muchas gracias
Hola Fernando!
No tiene nada que ver la hipoteca que te queda con respecto al cálculo del incremento patrimonial. En cuanto a los gastos, tendrás por una parte plusvalía municipal (depende del ayuntamiento donde se encuentre esa vivienda), gastos de notaría y cancelación de la hipoteca y por último el incremento que será de la siguiente forma: 55.000 + gastos que te suponga venderla – 17.850+ gastos que te supuso comprarla. De los primeros 6.000€ de esa cuenta, será el 19% lo que tendrás que tributar al año siguiente, y del resto, quitando esos 6.000€, el 21%.
Saludos.
Hola Manu, me parecen muy acertados tús comentarios y desearía me contestaras a mi planteamiento: Tengo un proindiviso con mi hermana en la adquisición de un chalet por valor de 600.00 €(300.000,mi parte).Se lo voy a vender por 355.000. Me vá a pagar 205.000 en escritura con reconocimiento de deuda de 150.000.Si lo hago todo dentro de un año fiscal 2025,ha habido un incremento patrimonial de 55.000, supongo. Pero no me convendría dejar el segundo pago aplazado al siguiente año (2026), y en que me beneficiaría en ese caso.
Muchas gracias.
Hola Antonio!
Sinceramente, no sé contestar a tu pregunta. Son casos muy particulares que creo que deberías contrastar con tu asesor fiscal, para que viendo resto de particularidades te asesore para hacerlo de la mejor manera.
Saludos!
Hola, me gustaría hacerte una consulta.
Mi marido y yo tenemos un piso en comun desde hace 8 años y en dos años aproximadamente lo venderemos porque acaban de construir el que vamos a comprar. Mis padres nos hacen un préstamo (con contrato y todo lo necesario) de 30.000€ para la entrada del nuevo piso. Si utilizo parte del beneficio del piso a devolverles el préstamo. 1- lo puedo justificar ante hacienda que es un gasto del piso y por tanto no pagar impuestos?
2- en el caso de que la primera pregunta sea NO, puedo utilizar el dinero del beneficio para pagar los impuestos también?? O tengo que tener ahorrado para los impuestos? Es decir, si por ejemplo los impuestos son 6.000€ puedo coger de los beneficios 36.000€ o no es posible?
Gracias de antemano
Hola Marta! Creo que te estás liando…
No tiene nada que ver de dónde salga el dinero para el pago del impuesto de beneficio patrimonial. Tu compraste en x y vendes en y. La resta (contando gastos) es el resultado de tu beneficio patrimonial que tendrás que declarar en el irpf. De dónde salga el dinero, da igual. Si compras en z, es la resta de uno y de otro.
Ejemplo: Compraste en 120.000 y vendes en 150.000€. Contando gastos ponemos que tienes un beneficio patrimonial de 20.000€. Si esos 20k los empleas en la compra de tu nueva vivienda habitual, estás exenta del pago. Si utilizas parte, de esa parte.
Espero habértelo explicado mejor. Da igual si el dinero sale de un préstamo de tus padres o del banco o que tu lo tuvieras.
Hola, he vendido mi piso en 45.000 € por mayor valor del que vale tengo 74 años debo declarar el dinero y tendría que pagar por ello
Hola José!
Si era su vivienda habitual, lo declarará pero estará exento del pago de impuestos por ganancia patrimonial al ser mayor de 65 años.
Si no era su vivienda habitual, me temo mucho que no tendrá derecho a deducción (a menos que emplee el dinero en una renta vitalicia)
Saludos.
Buenos días! Me encanta tu página y te doy las gracias por todas las explicaciones que das, que son súper interesantes.
Yo tengo la siguiente duda, que no sé si sabré explicarte…
Mi marido y yo estamos casados en régimen de separación de bienes. Vivimos en su casa, que compró antes de que nos casáramos. Después de casarnos, compramos un piso al 50% cada uno y ahora queremos venderlo. Es mi única propiedad inmobiliaria pero no vivo en él. En mi caso, tengo que tributar por la venta de ese inmueble? Podría pasar como mi vivienda habitual por ser mi única propiedad o tiene que ser la vivienda donde vives?
Gracias por tu comentario Sandra!
Siempre tienes que tributar por la venta de una vivienda, otra cosa es que tengas derecho a deducciones. Y sí, a menos que tengas el empadronamiento en esa vivienda que vendes o dada de alta como tu dirección fiscal en hacienda (y haya habido consumos en la misma, que también pueden comprobarlo) me temo que no tendrás derecho a ninguna deducción por la ganancia patrimonial en la venta.
Saludos!
Hola. Enhorabuena por tus comentarios y resolución de dudas.
Llevamos más de 20 años viviendo en un piso como vivienda habitual y queremos comprar una casa (estamos buscando). El problema es que seguramente compraremos la casa y la pagaremos al contado antes de vender el piso y luego ya venderíamos el piso (es difícil hacerlo al revés), quizás al año siguiente o al otro (dependiendo de cuándo encontrásemos comprador).
La cuestión es: dado que cuando se venda el piso, la casa ya estaría pagada, ¿existe la posibilidad de que quede exento de IRPF el incremento patrimonial por la venta de la vivienda habitual si se vende al año siguiente, por ejemplo? Si no es así, ¿quizá si se vende dentro del mismo año fiscal, o tampoco?¿Hay alguna forma de que se considere reinversión en vivienda habitual haciéndolo así o tiene que ser al revés en todos los casos?
¿Algún consejo de algo que se pueda hacer?
Muchas gracias!!
Hola Fernando!
Sí! Podrás deducirte la reinversión si vendes en el plazo de dos años máximo.
Saludos y gracias por tu comentario!
Hola muy buenas tengo facturas de mejoras del año 2.000 pero no tengo los justificación del pago.
Puedo presentarlas las facturas a la hora de vender mi vienda.
Es del año 21 02 1994.
Tiene alguna actualización para calcular su valor.
Saludos
Hola José Iván. Si podrás presentar esas facturas (se entiende que las has pagado, claro) Como siempre recomiendo, deberás acudir a un asesor fiscal a la hora de hacer la declaración de la renta del ejercicio en el que vendes para que te pida los documentos que necesita para hacer el cálculo correctamente.
Saludos.
Buenas.
Tengo una vivienda que adquirí y escriture en febrero de 2024. A dia de hoy me gustaria venderla (le saco mas de 100.000€ de beneficio) y poder reinvertir en otra vivienda. Es posible esto a pesar de no haber pasado 3 años empadronado o viviendo de forma habitual en esa vivienda? Se que hay excepciones para ello pero no es mi caso. ¿Existe alguna opcion/alternativa?
Gracias. Saludos
Hola Raúl! Me temo que si no estás en ninguna de las excepciones, no vas a poder deducirte al no haber pasado tres años desde que esa era tu vivienda habitual.Como siempre, te recomiendo que a la hora de realizar la declaración de la renta del próximo año, acudas a un asesor fiscal. Saludos!
Buenas tardes , voy a comprar una segunda residencia en septiembre , dentro de 2 años vendo mi piso que en este momento es mi residencia habitual , pero quizás dentro de 2 años no lo sea por trasladarme al que compre en septiembre .Del beneficio de la venta del piso tributaria ,se podría descontar lo invertido esta nueva vivienda..
Gracias
Hola María Jesús!
Tienes dos años para declarar la deducción por reinversión en tu vivienda habitual.
Saludos.
a las 20:30
Buenas tardes,
Hace 14 años que compré mi vivienda habitual(actual) y ahora quiero vender la que anteriormente fue mi vivienda habitual( y que en su momento, por la crisis no pude vender),para pagar la hipoteca de mi vivienda habitual.
Tengo algún tipo de exención fiscal?
Muchas gracias
Hola Rafael.
El plazo máximo para la deducción por reinversión en la vivienda habitual es de 2 años desde la venta de la vivienda habitual, así que en principio no tendría derecho a la misma.
Como siempre, a la hora de realizar la próxima declaración de la renta (y por las diferencias que puede haber por comunidades autónomas) recomendamos encarecidamente acudir a un asesor fiscal.
Saludos.
Hola buenas tardes,vendo mi casa por 130000 eur,y quería saber cuanto me quita hacienda por sacar de beneficio 38.000 eur.
Gracias!
Hola Raquel. Si es tu vivienda habitual y tienes más de 65 años o utilizas ese dinero para la adquisición de otra vivienda habitual en el plazo máximo de dos años nada.
Si no es así la suma de:
El 19% de los primeros 6.000€
El 21% de 32.000€
Saludos.
Buenos días.
En febrero de este 2025 vendimos nuestra vivienda habitual, de 37 años de antigüedad. Ahora pasamos a vivir a nuestra segunda vivienda ya construida en 2001 , pasando a ser vivienda habitual y pagada al contado , posteriormente en el 2007 la hipotecamos . Para reformas y la adquisición de una vivienda en Galicia, en la escritura consta hipotecada la casa habitual en la provincia de Guadalajara con un 80% y el resto la de Galicia. Nos desgravaria la cancelación de dicha hipoteca la cual ya hemos realizado?, al ser ahora la vivienda de Guadalajara primera vivienda, así como las reformas que tenemos que realizar en Guadalajara.
Muchas gracias y perdón por el tocho.
Un saludo
Hola Justo!
Considero que no tiene derecho a la deducción por reinversión en la vivienda habitual porque la misma se tiene que realizar en el plazo máximo de dos años desde la venta (o adquisición de la nueva vivienda)
Como su caso es un poco complicado con respecto a alguna deducción (quizás autonómica) que puede tener, a la hora de realizar la declaración de la renta y declarar los ingresos por la venta de la vivienda habitual, recomendamos que acudan a un asesor fiscal para que le mire si tiene alguna reducción.
Saludos.