¿Cuánto tengo que pagar a hacienda por vender mi casa?

Vender un piso conlleva unos gastos y, dependiendo de la ganancia que hayas obtenido, unos impuestos. En este artículo voy a intentar aclararte de manera sencilla, cuanto vas a tener que pagar a la Agencia Tributaria por vender tu casa.

Los impuestos que conlleva una venta son la Plusvalía Municipal (si has vendido por encima del valor que compraste) y el incremento patrimonial que deberás abonar en tu declaración de la Renta del año siguiente en el que vendes tu propiedad. (Evidentemente, también si has obtenido beneficio)

¿Cuánto hay que pagar a Hacienda?

Sobre los primeros 6.000€ de beneficio, el 19%. Entre los 6.000€ y los 50.000€, el 21%. Entre los 50.000€ y los 200.000€ el 23% y por encima de los 200.000€, el 26%.

La cantidad va por tramos, es decir, de los primeros 6.000€ de beneficio tributamos el 19 y, si por ejemplo hemos obtenido 10.000€ de beneficio patrimonial pagaremos el 19% de 6.000€ y el 21% de 4.000€.

¿Cómo se calcula el Incremento Patrimonial al vender una casa?

Siempre recomiendo a los clientes que al año siguiente a vender una casa, se pongan en manos de profesionales a la hora de realizar la declaración de la renta. Un buen asesoramiento puede hacerte ahorrar mucho dinero. Igualmente, a la hora de poner en venta una propiedad. Me encuentro que el desconocimiento hace que paguemos impuestos de más por no analizar estos números y querer poner un valor de venta superior que va a hacer que paguemos muchos más impuestos que la ganancia que vamos a obtener.

Debemos tener en cuenta el VALOR DE ADQUISICIÓN (precio en el que compramos la propiedad o la adquirimos por herencia o similar, en resumidas cuentas, el precio que tenemos en la escritura y por el que liquidamos impuestos en su momento)

Al valor de adquisición debemos sumarle los gastos que nos supuso la compraventa (notaría, ITP, AJD, registro…) y restarle las deducciones fiscales que hayamos declarado en el IRPF si, por ejemplo, hemos tenido la vivienda alquilada (reparaciones, etc)

También podemos sumarle el importe de las REFORMAS sustanciales que hayamos realizado en la vivienda (muy importante siempre guardar estas facturas) y que hayan podido incrementar su valor de venta (reforma de baño y cocina, por ejemplo)

Ahora debemos tener en cuenta el VALOR DE VENTA O TRANSMISIÓN y restarle los gastos que nos haya supuesto la misma (agencia inmobiliaria, Notario, cancelación de hipoteca, plusvalía municipal…)

Y, la cuenta es muy sencilla: VALOR DE TRANSMISIÓN (más gastos) – VALOR DE ADQUISICIÓN (más gastos) = GANANCIA PATRIMONIAL. Sobre este número, debemos tributar en base a los tramos que te indiqué arriba.

Voy a poner un ejemplo:

100.000€ (VALOR ADQUISICIÓN) + 8.000€ (ITP) + 10.000€ (REFORMA) + 400€ (NOTARIO) + 300€ (REGISTRO) = 118.700€

200.000€ (VALOR VENTA) – 3.000 (PLUSVALÍA) – 400€ (NOTARIO) – 1000€ (CANCELACIÓN HIPOTECA) – 8.000€ (AGENCIA INMOBILIARIA) = 187.600€

En este ejemplo habríamos obtenido una ganancia patrimonial de 68.900€. ¿Cuánto deberemos pagar a Hacienda?

De los primeros 6.000€ el 19% = 1.140€

Nos quedan 62.900€. De los siguientes 50.000€, el 21% = 10.500€

Nos quedan 12.900€. De esta cantidad, el 23% = 2.967€

Total: 14.607€

Vale… tranquilo! Hay excepciones y exenciones a este impuesto por el que te puedes librar de pagar, sino todo, al menos una parte.

Exenciones pago IRPF por venta de una vivienda

  • Si has vendido tu vivienda habitual (haber residido en ella al menos en los últimos 3 años) y empleas la ganancia obtenida en la compra de otra vivienda habitual. (Tendrás 2 años o antes o después de la venta de la tuya)
  • Si eres un mayor de 65 años y vendes tu vivienda habitual (si no es tu vivienda habitual debes emplear el dinero obtenido en una renta vitalicia)
  • Si has vendido tu vivienda habitual y utilizas el dinero para obras y mejoras de tu nueva vivienda habitual (aunque esta vivienda ya fuera tuya)

Espero haberte ayudado con este artículo. Como ves, es muy importante ponerse en manos de profesionales de verdad (que estén bien asesorados y al día en estos aspectos) porque su contratación puede hacerte ahorrar mucho dinero y tomar buenas decisiones.

Estoy a tu disposición siempre para ayudarte en lo que necesites. Si tienes que vender un piso en Salamanca, te ayudaré encantado y te asesoraré (sin pedirte nada a cambio) Escríbeme o llámame al 923 043 100. Te dejo la web de mi inmobiliaria en Salamanca: ARIAS MARTÍN INMOBILIARIA.

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