Vender un piso conlleva unos gastos y, dependiendo de la ganancia que hayas obtenido, unos impuestos. En este artículo voy a intentar aclararte de manera sencilla, cuanto vas a tener que pagar a la Agencia Tributaria por vender tu casa.
Los impuestos que conlleva una venta son la Plusvalía Municipal (si has vendido por encima del valor que compraste) y el incremento patrimonial que deberás abonar en tu declaración de la Renta del año siguiente en el que vendes tu propiedad. (Evidentemente, también si has obtenido beneficio)
¿Cuánto hay que pagar a Hacienda?
Sobre los primeros 6.000€ de beneficio, el 19%. Entre los 6.000€ y los 50.000€, el 21%. Entre los 50.000€ y los 200.000€ el 23% y por encima de los 200.000€, el 26%.
La cantidad va por tramos, es decir, de los primeros 6.000€ de beneficio tributamos el 19 y, si por ejemplo hemos obtenido 10.000€ de beneficio patrimonial pagaremos el 19% de 6.000€ y el 21% de 4.000€.
¿Cómo se calcula el Incremento Patrimonial al vender una casa?
Siempre recomiendo a los clientes que al año siguiente a vender una casa, se pongan en manos de profesionales a la hora de realizar la declaración de la renta. Un buen asesoramiento puede hacerte ahorrar mucho dinero. Igualmente, a la hora de poner en venta una propiedad. Me encuentro que el desconocimiento hace que paguemos impuestos de más por no analizar estos números y querer poner un valor de venta superior que va a hacer que paguemos muchos más impuestos que la ganancia que vamos a obtener.
Debemos tener en cuenta el VALOR DE ADQUISICIÓN (precio en el que compramos la propiedad o la adquirimos por herencia o similar, en resumidas cuentas, el precio que tenemos en la escritura y por el que liquidamos impuestos en su momento)
Al valor de adquisición debemos sumarle los gastos que nos supuso la compraventa (notaría, ITP, AJD, registro…) y restarle las deducciones fiscales que hayamos declarado en el IRPF si, por ejemplo, hemos tenido la vivienda alquilada (reparaciones, etc)
También podemos sumarle el importe de las REFORMAS sustanciales que hayamos realizado en la vivienda (muy importante siempre guardar estas facturas) y que hayan podido incrementar su valor de venta (reforma de baño y cocina, por ejemplo)
Ahora debemos tener en cuenta el VALOR DE VENTA O TRANSMISIÓN y restarle los gastos que nos haya supuesto la misma (agencia inmobiliaria, Notario, cancelación de hipoteca, plusvalía municipal…)
Y, la cuenta es muy sencilla: VALOR DE TRANSMISIÓN (más gastos) – VALOR DE ADQUISICIÓN (más gastos) = GANANCIA PATRIMONIAL. Sobre este número, debemos tributar en base a los tramos que te indiqué arriba.
Voy a poner un ejemplo:
100.000€ (VALOR ADQUISICIÓN) + 8.000€ (ITP) + 10.000€ (REFORMA) + 400€ (NOTARIO) + 300€ (REGISTRO) = 118.700€
200.000€ (VALOR VENTA) – 3.000 (PLUSVALÍA) – 400€ (NOTARIO) – 1000€ (CANCELACIÓN HIPOTECA) – 8.000€ (AGENCIA INMOBILIARIA) = 187.600€
En este ejemplo habríamos obtenido una ganancia patrimonial de 68.900€. ¿Cuánto deberemos pagar a Hacienda?
De los primeros 6.000€ el 19% = 1.140€
Nos quedan 62.900€. De los siguientes 50.000€, el 21% = 10.500€
Nos quedan 12.900€. De esta cantidad, el 23% = 2.967€
Total: 14.607€
Vale… tranquilo! Hay excepciones y exenciones a este impuesto por el que te puedes librar de pagar, sino todo, al menos una parte.
Exenciones pago IRPF por venta de una vivienda
- Si has vendido tu vivienda habitual (haber residido en ella al menos en los últimos 3 años) y empleas la ganancia obtenida en la compra de otra vivienda habitual. (Tendrás 2 años o antes o después de la venta de la tuya)
- Si eres un mayor de 65 años y vendes tu vivienda habitual (si no es tu vivienda habitual debes emplear el dinero obtenido en una renta vitalicia)
- Si has vendido tu vivienda habitual y utilizas el dinero para obras y mejoras de tu nueva vivienda habitual (aunque esta vivienda ya fuera tuya)
Espero haberte ayudado con este artículo. Como ves, es muy importante ponerse en manos de profesionales de verdad (que estén bien asesorados y al día en estos aspectos) porque su contratación puede hacerte ahorrar mucho dinero y tomar buenas decisiones.
Estoy a tu disposición siempre para ayudarte en lo que necesites. Si tienes que vender un piso en Salamanca, te ayudaré encantado y te asesoraré (sin pedirte nada a cambio) Escríbeme o llámame al 923 043 100. Te dejo la web de mi inmobiliaria en Salamanca: ARIAS MARTÍN INMOBILIARIA.
Si he vendido la casa por 33000.euros pero vale más como se lo demuestro a hacienda en la declaración de la renta
Hola José María!
A qué se refiere con que vale más? En la declaración tendrá que poner el valor por el que la ha vendido realmente y sobre el mismo tributará.
Saludos.
Hola yo quiero vender mi vivienda . Pero tengo que comprarme otra. No entiendo que pasa cn eso.
Hola Estefanía!
Si vende su vivienda habitual para comprar otra vivienda habitual, está exenta de tributar por la ganancia patrimoial o la parte de esta que invierta en la compra de otra vivienda.
Saludos!
Buenas tardes, mi madre a fallecido hace dos meses y ella compró un piso por 70000 nos metió a mi hermana y s mi, por lo que constamos como propietarias, pero queremos venderlo por lo mismo que lo compro 70000, nos gustaría saber cuanto tendríamos que pagar a hacienda el año que viene, gracias un saludo.
Hola Estefanía!
Cuando dices que «nos metió a mi hermana y a mí» supongo que dices que os donó parte de la vivienda. El valor que hacienda tiene en cuenta para calcular el incremento patrimonial es el que venga en la última escritura (sea de donación, herencia, adquisición…lo que sea)
Saludos!
HOLA, SI VENDO MI PISO Y QUIERO COMPRARME UNA FINCA PARA HACER MI NUEVA VIVIENDA, TENGO QUE PAGAR IRPF POR LA VENTA??
Hola Javier!
Si lo que vendes es tu vivienda habitual para hacer otra vivienda habitual y empleas todo el dinero en ella, no tendrás que pagar irpf por el incremento patrimonial.
Saludos!
Buenas tardes,
Hace 5 años que compré mi vivienda habitual y ahora quiero vender la que anteriormente fue mi vivienda habitual para pagar la hipoteca de la nueva casa.
Tengo algún tipo de exención fiscal?
Muchas gracias
Hola Laura!
No tendrás que pagar nada si todo el dinero de la ganancia lo dedicas a la que ahora es tu vivienda habitual.
Buenas tardes mis padres venden una vivienda a mi hermano que hoy dia avala a mi hipoteca por doble garantía, no ganan nada de dicha venta,el importe de la venta es justo la cantidad por la que me avala. Tienen que pagar hacienda si no ganan nada?? Gracias
Hola Francisco. No tiene nada que ver el aval (que tendrán que cancelar al vender la vivienda) a lo que la vivienda esté valorada en la última adquisición de tus padres (por compraventa, herencia o lo que sea). Lo que hacienda tiene en cuenta es el valor de esa escritura de adquisición y en base a esa y el valor de venta a tu hermano será por el que tengan que tributar.
Buenos días,
Heredé una vivienda por valor de 120.000€ (ya pagué la plusvalía y demás..)
Ahora lo puedo vender por 125.000€ (me penalizaría mucho hacienda??)
De esos 125.000€ (la agencia se llevaría 3.500 + IVA)
Gracias
Un saludo.
Nieves
Hola Nieves! Ahora tendrás que volver a pagar plusvalía al ayuntamiento de tu municipio porque la has vendido con beneficio (será poca cantidad) y en cuanto a hacienda no tendrás que pagar nada ya que podrás meter los gastos (incluyendo la plusvalía que pagaste en su momento, la que pagues ahora, los gastos de notario de su momento, los gastos de ahora…) por lo que no obtienes beneficio real. (en cuanto a la plusvalía del ayuntamiento tendrás que pagarla porque no tiene en cuenta los gastos, simplemente no tendrías que pagarla si la hubieras vendido por debajo del precio de adquisición.
Saludos.
Buenas tardes, he vendido mi casa estando siempre a mi nombre y ahora ese dinero lo invierto en la compra de otra vivienda pero poniendo a mi pareja tambien como titular de la misma. Afecta en algo de cara a hacienda por poner a mi pareja? Gracias
Hola Carlos! Depende de la cantidad de beneficio que inviertas en tu nueva casa. No depende tanto de quién sea contigo titular de la misma, sino de lo que reinviertas en ella. Si obtienes beneficio (después de la compra, a título individual) tributarás por ello.
Buenas, voy a comprar una vivienda por 100.000 o 120.000, la propietaria la compró en su día po el precio de compra y que figura en las escrituras es de 273.761 pesetas, unos 1700€ porque era vivienda social. La propietaria tiene más de 65 años y era su vivienda habitual pero ya no vive allí porque se la ha llevado una sobrina a vivir con ella. ¿Tiene que pagar a hacienda?. Muchas gracias
Hola! Si sigue en hacienda como su vivienda habitual no tendrá que pagar a hacienda (sí la plusvalía municipal) por ser mayor de 65 años y vender su vivienda habitual.
Hola, si vendo un porcentaje de mi vivienda habitual (25%) por el 25% de lo que me costó debería pagar a hacienda? Gracias
Hola Verónica!
Si lo vendes por lo que te costó se supone que no tienes incremento patrimonial, así que no.
Saludos!
Buenos días.
¿Este ejemplo, que usted a puesto, es sólo para la compra y más tarde la venta de la vivienda habitual y el pago según cada caso de impuestos.
Si compra o no otra casa habitual….Etc.
En el caso de la venta de una segunda vivienda no habitual, también se puede hacer como el ejemplo, o ya no tiene desgravaciones fiscales.
¿Hay desgravación fiscales en la venta de vivienda no habitual?
Muchas gracias.
Un saludo.
Hola Salvador!
Únicamente si se emplea el dinero en la vivienda habitual (bien en reformas o en compra)
Saludos!
Hola!!!! Mi abuela me donó un terreno en el cual hicimos casa nosotros mismos y 13 años después lo hemos vendido por 11000€ Cómo podría calcular lo que vamos a tener que pagar de IRPF??? Gacias
Hola Eva!
Tienes que tener en cuenta lo que te has gastado en hacer la casa del terreno y sumarlo al valor de la donación.
Saludos!
Hola! En nuestro caso, vamos a vender una casa que hemos construído con fondos gananciales, sobre un terreno de mi marido que había heredado.
Hemos pedido una hipoteca, de la que nos quedan 120.000€ por pagar. Y en el valor de la Declaración de Obra nueva, pusimos 230.000 que era lo que teníamos de hipoteca, para pagar lo mínimo de impuesto. Ahora, nos ofrecen 550.000€, pero ¿cuál será el beneficio, al estar la hipoteca por el medio? Y vamos a construir otra 1a vivienda, mientras, iremos de alquiler.
En el tema impuestos… sería mejor rectificar el valor de la obra nueva (2008) y pagar complemento de AJD? ¿Los gastos del alquiler mientras construímos serían deducibles del beneficio?
En un caso así, Marina, lo mejor es que lo consultéis con un buen asesor fiscal (por lo que me dices de la rectificación del complemento de AJD) y los gastos del alquiler.
Es un tema complicado que creo que os puede ayudar mejor que yo (y tenéis bastante dinero en juego)
Muchas gracias por tu respuesta, Manu.
Hola buenas he vendido mi piso por mucho menos de lo que me costó pero todo menos 10000 euros fue para pagar la hipoteca de ese mismo piso q vendí tengo q pagar hacienda y lo q gaste en pagar la hipoteca se mete en gastos no? Gracias
Hola Ana! Si vendió por menos de por lo que lo compró como me dice, tiene pérdida patrimonial, por lo que no tendrá que pagar nada por la venta del mismo. El importe de cancelación no es un gasto (ya lo declara en la obtención) sí los gastos de cancelarla (notario, registro…)
Buenos días.
Tengo 76 años.
Compre una casa en La Granjuela (Cordoba) en 1991, es una casa con mas de 100 años de antiguedad y tube que reformarla.
La casa ha sido mi segunda vivienda y solo se ha ocupado 2 meses al año.
El caso es que la he vendido en 2023 pero despues de tantos años no tengo facturas de las reformas solo la escritura publica ante notario.
He confeccionado una relacion de las obras que se hicieron y el coste de las mismas muy aproximado pero no encuentro los documentos de las obras.
Solo recuerdo el nombre de pila de los albañiles que trabajaron.
Mi pregunta es:
¿Que tratamiento lleva en la declaracion de la renta 2023?.
¿pueden ayudarme?
Hola Juan Manuel! Mi consejo aquí es que intente localizar a los albañiles para ver si le pueden duplicar las facturas que le emitieron en ese momento. De todas formas, al ser usted mayor de 65 años pero no ser la vivienda que vende la habitual, puede deducirse si emplea el dinero obtenido en la venta en una renta vitalicia o en mejoras de su vivienda habitual. Lo mejor para usted es que contacte con un buen gestor para que le ayude con esta declaración porque puede ahorrar mucho dinero si la realiza bien.
Hola buenas mi pregunta es, he vendido mi casa habitual con un beneficio de 90000€, del cual he invertido unos 46000€(10% valor piso + 10% de escriturizacion) en la adquisición de otra vivienda habitual, los 44000 restantes los voy ha invertir en hacer reformas tales como hacer piscina,hormigonar el suelo levantar muro limitador de la parcela y placas solares tendría que pagar IRPF
Hola Rubén! si empleas todo el dinero en la vivienda habitual, puedes desgravarte lo que te gastes. Como todo, dependerá también del criterio de la Agencia Tributaria, pero en principio, sí. Como siempre recomiendo cuando hay estos movimientos y tanto dinero en juego, es muy recomendable coger un buen asesor fiscal en la próxima declaración de la renta.
Hola,
Me ha parecido uno de los articulos más claros que he encontrado sobre el tema. Enhorabuena.
Mi duda es la siguiente, si la ganancia patrimonial es por ejemplo de unos 90.000 euros, y el importe de compra restando la hipoteca de una nueva vivienda es de 60.000. ¿No se tiene en cuenta la reforma que se ha podido hacer a vivienda recien adquirida? Si la reforma costara 30.000 euros o más entiendo que podría estar exento de impuestos, no?
Muchas gracias por tu comentario Antonio.
Sí, si el dinero se emplea en la reforma de la vivienda habitual, también estás exento de tributar por esa ganancia.
Saludos!
Hola, me gustaría saber si en el caso de la venta de un piso que heredó mi madre de sus tíos sobre los años 90, y que no es vivienda habitual ya que lleva alquilado más de cinco años (ella vive en una residencia), por cuánto tendría que tributar a Hacienda. Mi madre es mayor de 65.
En qué consiste una renta vitalicia?
Porque sería una de las exenciones, es así?
Gracias
Hola Ángela!
Así es, si no es su vivienda habitual una de las exenciones es la renta vitalicia (básicamente ingresar el dinero y que lo vaya percibiendo mes a mes, deberías preguntarlo más concretamente en un banco) Pero si es su única vivienda y el motivo del alquiler ha sido el pago de la residencia, te recomiendo que hables con un asesor fiscal porque puede considerarse que la residencia es el pago de su vivienda habitual (o así lo veo yo)