Vender un piso conlleva unos gastos y, dependiendo de la ganancia que hayas obtenido, unos impuestos. En este artículo voy a intentar aclararte de manera sencilla, cuanto vas a tener que pagar a la Agencia Tributaria por vender tu casa.
Los impuestos que conlleva una venta son la Plusvalía Municipal (si has vendido por encima del valor que compraste) y el incremento patrimonial que deberás abonar en tu declaración de la Renta del año siguiente en el que vendes tu propiedad. (Evidentemente, también si has obtenido beneficio)
Sobre los primeros 6.000€ de beneficio, el 19%. Entre los 6.000€ y los 50.000€, el 21%. Entre los 50.000€ y los 200.000€ el 23% y por encima de los 200.000€, el 26%.
La cantidad va por tramos, es decir, de los primeros 6.000€ de beneficio tributamos el 19 y, si por ejemplo hemos obtenido 10.000€ de beneficio patrimonial pagaremos el 19% de 6.000€ y el 21% de 4.000€.
Siempre recomiendo a los clientes que al año siguiente a vender una casa, se pongan en manos de profesionales a la hora de realizar la declaración de la renta. Un buen asesoramiento puede hacerte ahorrar mucho dinero. Igualmente, a la hora de poner en venta una propiedad. Me encuentro que el desconocimiento hace que paguemos impuestos de más por no analizar estos números y querer poner un valor de venta superior que va a hacer que paguemos muchos más impuestos que la ganancia que vamos a obtener.
Debemos tener en cuenta el VALOR DE ADQUISICIÓN (precio en el que compramos la propiedad o la adquirimos por herencia o similar, en resumidas cuentas, el precio que tenemos en la escritura y por el que liquidamos impuestos en su momento)
Al valor de adquisición debemos sumarle los gastos que nos supuso la compraventa (notaría, ITP, AJD, registro…) y restarle las deducciones fiscales que hayamos declarado en el IRPF si, por ejemplo, hemos tenido la vivienda alquilada (reparaciones, etc)
También podemos sumarle el importe de las REFORMAS sustanciales que hayamos realizado en la vivienda (muy importante siempre guardar estas facturas) y que hayan podido incrementar su valor de venta (reforma de baño y cocina, por ejemplo)
Ahora debemos tener en cuenta el VALOR DE VENTA O TRANSMISIÓN y restarle los gastos que nos haya supuesto la misma (agencia inmobiliaria, Notario, cancelación de hipoteca, plusvalía municipal…)
Y, la cuenta es muy sencilla: VALOR DE TRANSMISIÓN (más gastos) – VALOR DE ADQUISICIÓN (más gastos) = GANANCIA PATRIMONIAL. Sobre este número, debemos tributar en base a los tramos que te indiqué arriba.
Voy a poner un ejemplo:
100.000€ (VALOR ADQUISICIÓN) + 8.000€ (ITP) + 10.000€ (REFORMA) + 400€ (NOTARIO) + 300€ (REGISTRO) = 118.700€
200.000€ (VALOR VENTA) – 3.000 (PLUSVALÍA) – 400€ (NOTARIO) – 1000€ (CANCELACIÓN HIPOTECA) – 8.000€ (AGENCIA INMOBILIARIA) = 187.600€
En este ejemplo habríamos obtenido una ganancia patrimonial de 68.900€. ¿Cuánto deberemos pagar a Hacienda?
De los primeros 6.000€ el 19% = 1.140€
Nos quedan 62.900€. De los siguientes 50.000€, el 21% = 10.500€
Nos quedan 12.900€. De esta cantidad, el 23% = 2.967€
Total: 14.607€
Vale… tranquilo! Hay excepciones y exenciones a este impuesto por el que te puedes librar de pagar, sino todo, al menos una parte.
Espero haberte ayudado con este artículo. Como ves, es muy importante ponerse en manos de profesionales de verdad (que estén bien asesorados y al día en estos aspectos) porque su contratación puede hacerte ahorrar mucho dinero y tomar buenas decisiones.
Estoy a tu disposición siempre para ayudarte en lo que necesites. Si tienes que vender un piso en Salamanca, te ayudaré encantado y te asesoraré (sin pedirte nada a cambio) Escríbeme o llámame al 923 043 100. Te dejo la web de mi inmobiliaria en Salamanca: ARIAS MARTÍN INMOBILIARIA.
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Si he vendido la casa por 33000.euros pero vale más como se lo demuestro a hacienda en la declaración de la renta
Hola José María!
A qué se refiere con que vale más? En la declaración tendrá que poner el valor por el que la ha vendido realmente y sobre el mismo tributará.
Saludos.
Hola, voy a vender una casa heredada hace 10 años y que he tenido alquilada todo ese tiempo, la ganancia patrimonial por la venta será de 140000euros. No era mi vivienda habitual. Si con lo obtenido amortizo o liquido mi hipoteca de vivienda habitual, pagaría menos impuestos?
Sí dono a mí hija para la entrada de una casa, pagaría menos impuestos?
De no ser nada de esto, cuánto pagaría aproximadamente?
Hola María! Si no era tu vivienda habitual no tienes derecho a la deducción, aunque lo apliques a amortización o lo dones. Solo tienes derecho a la deducción si la vivienda que vendes es tu vivienda habitual.
En cuanto a la cantidad que tienes que pagar: el 19% de los primeros 6.000€ de ganancia, el 21% hasta los 50.000€ y el 23% hasta los 140.000€
Ten en cuenta que no solo es precio de venta-precio de venta, que también podrás desgravarte todos los gastos (notaría, inmobiliaria, itp, plusvalía municipal, etc)
Hola, viví en una casa que compré por 90.000 € durante 34 meses. Tengo 155.000 € en gastos de reforma y facturas. La vendí por 230.000 €. Ahora tengo que pagar 40.000 € de impuesto de plusvalía. ¿Es correcto?
Hola Bas!
A ver... hay que diferenciar lo que tradicionalmente se llama plusvalía (ganancia patrimonial de hacienda al año siguiente de la venta, que es de lo que va este artículo) y plusvalía municipal, que se paga al ayuntamiento. En el segundo caso, las facturas de reformas y gastos no tienen que ver en su cálculo, solo la ganancia o la diferencia del valor catastral del suelo. En la ganancia patrimonial, sí que se tendrían que tener en cuenta las facturas de reformas (aunque hacienda está reticente y tirando para atrás algunas de esas operaciones)
Para el tema de plusvalía municipal, que supongo que es a la que se refiere. Hay dos formas de cálculo, real (teniendo en cuenta datos reales de compra y de venta) y objetiva (valor catastral del suelo a la compra y a la venta) Si le ha llegado una plusvalía de 40k, es porque se ha tenido en cuenta la plusvalía real, por lo que estaría mal hecha (el contribuyente puede elegir el método de cálculo que le sea más favorable) En el caso de la plusvalía por el cálculo objetivo, en 36 meses, no puede haber tanta diferencia y sería excesivo.
Para cualquier cosa, a su disposición.
Saludos.
Sorry???..de verdad...va en serio?...
Hola yo he vendido mi vivienda habitual y soy mayor de 65 años,en la escritura soy cien por cien de pleno dominio, mi mujer tiene qué declarar la venta, muchas gracias
Hola José Luis!
Si tu eres el único propietario, tu mujer no tiene que declarar ningún beneficio. Eso sí, sí deberá comparecer ante notario para la venta (ya que vendéis la vivienda habitual se supone que de ambos (tiene que autorizarlo).
Saludos.
Hola yo quiero vender mi vivienda . Pero tengo que comprarme otra. No entiendo que pasa cn eso.
Hola Estefanía!
Si vende su vivienda habitual para comprar otra vivienda habitual, está exenta de tributar por la ganancia patrimoial o la parte de esta que invierta en la compra de otra vivienda.
Saludos!
Buenas tardes, mi madre a fallecido hace dos meses y ella compró un piso por 70000 nos metió a mi hermana y s mi, por lo que constamos como propietarias, pero queremos venderlo por lo mismo que lo compro 70000, nos gustaría saber cuanto tendríamos que pagar a hacienda el año que viene, gracias un saludo.
Hola Estefanía!
Cuando dices que "nos metió a mi hermana y a mí" supongo que dices que os donó parte de la vivienda. El valor que hacienda tiene en cuenta para calcular el incremento patrimonial es el que venga en la última escritura (sea de donación, herencia, adquisición...lo que sea)
Saludos!
HOLA, SI VENDO MI PISO Y QUIERO COMPRARME UNA FINCA PARA HACER MI NUEVA VIVIENDA, TENGO QUE PAGAR IRPF POR LA VENTA??
Hola Javier!
Si lo que vendes es tu vivienda habitual para hacer otra vivienda habitual y empleas todo el dinero en ella, no tendrás que pagar irpf por el incremento patrimonial.
Saludos!
Buenas tardes,
Hace 5 años que compré mi vivienda habitual y ahora quiero vender la que anteriormente fue mi vivienda habitual para pagar la hipoteca de la nueva casa.
Tengo algún tipo de exención fiscal?
Muchas gracias
Hola Laura!
No tendrás que pagar nada si todo el dinero de la ganancia lo dedicas a la que ahora es tu vivienda habitual.
Buenas tardes mis padres venden una vivienda a mi hermano que hoy dia avala a mi hipoteca por doble garantía, no ganan nada de dicha venta,el importe de la venta es justo la cantidad por la que me avala. Tienen que pagar hacienda si no ganan nada?? Gracias
Hola Francisco. No tiene nada que ver el aval (que tendrán que cancelar al vender la vivienda) a lo que la vivienda esté valorada en la última adquisición de tus padres (por compraventa, herencia o lo que sea). Lo que hacienda tiene en cuenta es el valor de esa escritura de adquisición y en base a esa y el valor de venta a tu hermano será por el que tengan que tributar.
Buenos días,
Heredé una vivienda por valor de 120.000€ (ya pagué la plusvalía y demás..)
Ahora lo puedo vender por 125.000€ (me penalizaría mucho hacienda??)
De esos 125.000€ (la agencia se llevaría 3.500 + IVA)
Gracias
Un saludo.
Nieves
Hola Nieves! Ahora tendrás que volver a pagar plusvalía al ayuntamiento de tu municipio porque la has vendido con beneficio (será poca cantidad) y en cuanto a hacienda no tendrás que pagar nada ya que podrás meter los gastos (incluyendo la plusvalía que pagaste en su momento, la que pagues ahora, los gastos de notario de su momento, los gastos de ahora...) por lo que no obtienes beneficio real. (en cuanto a la plusvalía del ayuntamiento tendrás que pagarla porque no tiene en cuenta los gastos, simplemente no tendrías que pagarla si la hubieras vendido por debajo del precio de adquisición.
Saludos.
Buenas tardes, he vendido mi casa estando siempre a mi nombre y ahora ese dinero lo invierto en la compra de otra vivienda pero poniendo a mi pareja tambien como titular de la misma. Afecta en algo de cara a hacienda por poner a mi pareja? Gracias
Hola Carlos! Depende de la cantidad de beneficio que inviertas en tu nueva casa. No depende tanto de quién sea contigo titular de la misma, sino de lo que reinviertas en ella. Si obtienes beneficio (después de la compra, a título individual) tributarás por ello.
Buenas, voy a comprar una vivienda por 100.000 o 120.000, la propietaria la compró en su día po el precio de compra y que figura en las escrituras es de 273.761 pesetas, unos 1700€ porque era vivienda social. La propietaria tiene más de 65 años y era su vivienda habitual pero ya no vive allí porque se la ha llevado una sobrina a vivir con ella. ¿Tiene que pagar a hacienda?. Muchas gracias
Hola! Si sigue en hacienda como su vivienda habitual no tendrá que pagar a hacienda (sí la plusvalía municipal) por ser mayor de 65 años y vender su vivienda habitual.
Hola, si vendo un porcentaje de mi vivienda habitual (25%) por el 25% de lo que me costó debería pagar a hacienda? Gracias
Hola Verónica!
Si lo vendes por lo que te costó se supone que no tienes incremento patrimonial, así que no.
Saludos!